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是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;

累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:

京总，看了您星球置顶的文章，启发很大，受益匪浅。但因为本人对经济指标基本无概念，之前也没关注过通胀、杠杆和资产配置等问题，所以有些问题理解的还不太明白。之前总觉得贷款额度越高、期限越长，利息越高，对自己不合适。

但是看了您的文章，感觉杠杆率越高越合适！是不是可以这样理解，如果通胀率维持在正常水平一直不变的话（如CPI在3%左右），那是不是付出的利息基本上可以与因通胀而少还（相当于少还）的贷款额度相抵消？同时，通胀率超过正常水平之外的部分以及房产本身的增值，就属于自己的收益了，这么理解对吗？另外，如果利用杠杆的话，什么样的杠杆配置水平对家庭来说是安全的？是不是杠杆率越高、贷款时间越长越合适？都有哪些风险？麻烦京总再给指导，谢谢！

A:回答:

您好;1、我在星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀,普通人的对与策中关于货币、生产、房价、信贷写了不少,我们普通人利用负债投资房产,等于占有了新增货币稀释他人财富的便宜,通胀的本质是对财富进行再次分配，每一次通胀等同于“抢劫”，即最先获取到新钱的群体受益是最大的，反之最晚接触到新钱的群体则会承担损失;富人通常有很多资产，他们可以拿这些资产去获取新增的信贷，也就是新钱，穷人的资产很少，获取新钱的机会同样变少，普通人利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则只能一次次被抢;

我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中对龙头位置的房屋做过详细的分析以及未来的预判,一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子同样是资本高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱;从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号

2、其次通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价;优质房产价格越来越高其实就是阶层越来越分化的具体表现;我们的国家大致有三个数据；货币，实物、通胀，也就是说滥发纸币的速度远远超过实物;造成了全社会的通胀;纸币通胀是房价上涨的唯一动力;货币超发比起其他商品，房子的价格最先上涨;房地产作为重要的生产要素,决定了它天生与实体经济绑定,作为国家层面,最理想的情况是在老百姓收入提高,房价保持不变,而现实是,想要扩大生产力,住房需求必然会增加,房价很难不涨,如果想要扩大生产力不带动房价上涨,只能以技术密集型产业代替劳动密集型,然而这会影响就业,老百姓的收入会降低,这就违背了政策的初衷;也就是说，只要其它前提条件不变的情况下，只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

3、优质房产(可参考星球精华栏81#北京房产投资核心逻辑和原理中优质房产的标准)可以不断加杠杆是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供迟早会赚,其他行情不好判断趋势,趋势以外你我什么也控制不了;股市、期货等加杠杆虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,高杠杆即放大收益,北京优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全;配置杠杆的高低要看家庭的收入情况;如果能保证未来5年月供即可按上限操作,前提是选筹正确,祝一切顺利!

Q:提问:

京总您好，京户未婚女性，首房首贷，现金预算300w左右，个人收入可贷款303，总预算600左右。有几个问题麻烦您费心：1.家里分散在小城市和环上海还有两处房产不好卖，父母很纠结要不要降价出售，是否该劝他们抓紧出售全用于北京的购房2.在金融街复兴门上班。总预算不足，作为上车盘，

看了几个区域：西直门小西天片区(一居或小两居)，双井百环九龙(较大两居)，西城广外(一居)主要考虑投资属性，买房后还是先对外出租。3.男友单位可以小孩上学政保(金融街片区)，但这两年可能要求孩子出生名下无房才可以，打算3-4年以后生小孩，如果金融街的学区和购房上车二者必须选一个;您如何建议呢?非常感谢京总的宝贵时间

A:回答:

您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘中对不同区域的住宅有过详细的分析及研判,建议认真阅读,这些小城市的住宅，如果不好卖可以适当折一些价格,环核心城市本地缺乏优质产业支撑,虹吸效应会让这些城市的经济发展越来越难,核心城市有大量的就业人口,新增人口最初来到这些城市需要租房,房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富,购买力的最终需求是改善住房条件,这时候那些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值就会提升,只要持续印钞,核心城市核心位置的房子会一直上涨,卖掉不住的房子布局核心城市是当下的趋势;

2、主要考虑投资属性,600左右的预算小西天、广外很难淘到好房源,过户后直接出租不如淘淘亦庄的万科金域东郡、朝青的华纺易城、青年汇佳园、望京的首开知语城、澳洲康都;如果能处理掉外地的房产可以把资源全部集中在本次购房上,这些楼盘都是区域的核心位置优质楼盘,认真淘一淘笋盘只要选的房源没有硬伤,吃到板块红利很轻松;可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;

3、金融街的学区属于稀缺资源,这种资源如果不利用很可惜,但如果为了学区付出溢价又有风险;两者都可兼顾,婚后户口不要在一个本上,计划买入的房子放在女方名下,孩子出生户口跟男方上户口;孩子上学前办一个“离婚”即可;或者结婚时暂不领证,孩子上学后再补,除了事业上的收入,利用房产让财产保值升值是每一个家庭的必修课,未来给孩子的资源也更多;孩子上学选择问题是以后的事;当下把需要做的做好即可;祝一切顺利!

Q:提问:

京总，您好。拜读您的文章受益很多。想请教您，我们一家三口住在中关村东南小区因为孩子上学。名下有一套望京东湖湾三居室的房子空闲，想要卖掉置换到海淀，目前看上万柳的万城华府小户型和万泉新新，还有保利海德公园的四居室，我的问题是：1. 置换的房子3-5年后才会居住，而卖的房子总价差不多是买的房子总价一半，所以想请教您根据房价周期的走势，买的时机和卖的时机分别是什么时候对置换有利 ；2.万柳现在这边的房价已经很高了，将来万柳还有升值的空间吗；3.如果差不多的价格，海德公园175平四居，万城华府临街的小三居，以及万泉新新二三期200平的四居这三个楼盘从居住感，性价比和增值上看哪个会更好 4.中关村这边还有其他次新盘可以考虑吗？

A:回答:

您好,1、关于买卖的时机,从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;可查阅星球精华栏文章#如何通过市场凉热定律判断购房最佳周期

2、我在知识星球精华栏文章#海淀跑赢大盘选筹导图中对海淀所有龙头位置做过详细分析,建议认真阅读,万柳吃整个海淀的产业+学区;很多人认为万柳学区溢价高,指的仅是个别没有居住属性的小区,如蜂鸟家园;除了学区优势,万柳的地理位置在整个北京也属于稀缺,紧靠颐和园、昆玉河,处于海淀核心,大部分小区属于品质社区,人文素质处于社会上层,抛去学区价值还有稀缺性配套,所以一直是北京的领涨区域;北京楼市的尽头是万柳,万柳可以称为北京房价风向级的区域,这个板块适合长期持有,万柳的楼盘涨幅和其他区不同;购买力在整个北京可以排名前三,长期以来一直是品质盘领涨,中端住宅跟涨,可以说万柳的价格天花板应该算是北京比较高的了,

关于楼盘选择上,万柳这两个盘保值性都可,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;万城华府的楼盘品质要领先万泉,缺点是小户型分摊较大,其次临街,华府主要以大户型为主,小户型只有龙园的两栋楼,居住体验上不如新新,如果能淘到新新二期中间位置或者三期靠西边单元很好,三期整体靠东边单元会被12号楼遮挡采光,二期靠东单元临街会有噪音,这个临的是万柳东路有公交车,噪音很大,华府小户型临街不过公交车,海德公园建议放弃,这个盘品质很高,但这个区域只有这么一个品质盘,区域的成长环境差点,天花板没有万柳高,后期上涨动力也比较一般,东湖湾本身就是望京的置换大盘,用这个盘换到万柳方向上没什么问题,如果换到其他海德这个位置等于好区域换到差区域

3、中关村为产住结合,但氛围并不好,整体规划产住混为一体,刚需盘还可,作为终改不建议做首要选择,祝一切顺利!

Q:提问:

京总您好，追加提问：1.朝阳观湖国际和保利东郡这两个楼盘您怎么看？2.最近北京市场是否是房价持续走高，成交下跌？现在准备置换买入观湖国际合适吗？谢谢您

A:回答:

您好,1、观湖国际属于朝阳公园商圈,保利东郡属于石佛营商圈,观湖国际的成长环境要优于保利,买房是先选位置再选楼盘,商圈决定了未来房价的天花板,楼盘决定未来的成长性,保利东郡的品质要稍微优于观湖,但商圈不如观湖,观湖的性价比和流通性都高于保利,如果论社区环境居住感的话我觉得观湖要更强一些,只不过保利建筑年代稍微新一些,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘行情;

2、从近五年的市场反馈看北京的房价,尤其是核心区的优质盘下跌的可能性比较小,大概率会往上走,至于走多高需要看宏观市场,房价全面下跌是因为前面涨的过快,受到政策针对,所以才会出现严重下跌的情况,回顾过去5年,北京的房价并没有出现过大幅度上涨现象,从17年涨完过后的市场一直很平稳,21年受疫情影响国家给予中小企业贷款支持,北京明面上也没有将资金流入楼市,深圳太高调所以被调控,北京的淡季是置换的好时候,这个期间可挑选的房源更多,溢价权也掌握在自己手中;祝一切顺利

Q:提问:

京总您好。刚刚加入您的知识星球，看了您的精华文章，见地深刻，触及灵魂，非常有启发。我在西城马连道有一套600多万的房子（有100万贷款，自住，孩子在上学），在河北大厂英国宫有两套房子（目前这两套估计共有200多万，无贷款，目前空置）。手里现金不到100万。

大厂英国宫的房子，最近价格降的低，也无法变现。担心北京房价上涨，货币贬值，近期准备在投资一套总价400万两居（利用手里100万，信用贷100万，这200万做首付。再贷款200万）。不知道我的想法可不可行？最适合投资哪里？大厂的房子，不打算在目前行情惨淡的时候变现，是否有持有的价值？目前我和爱人的住房补贴、公积金和预期购买的房子租金，差不多可还月供。但家里养孩子花销较大，担心生活品质受影响，现金流出问题，影响正常的月供。您对我的投资有什么建议？

A:回答;

您好,感谢信任!英国宫的房子建议考虑出掉,我在星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理中详细写过北京房价轮动的规律,如果这个地方的房子上涨,北京的房子必然先涨,燕郊大厂属于阶段性涨价的区域,而现在的楼市是传导性上涨，核心区的大涨时，经过一段时间会传到周边次级溢出区域，顺序是主城区涨完传到通州,通州涨完传到东边的环京,但目前的情况并不会发生普涨的现象，一是市场因素,二是通州的产业发展,短期不会发生行情溢出现象，如果有条件投资更好的位置,当然不考虑投资燕郊这种区域,这是出于“机会成本”的考虑;其次您还要考虑房产的金融属性,这种地方即便升值后,兑现也比较难,不好贷款,将来做贷款也会受到影响;好房子不仅能住,主要是金融属性强,投资房子主要是投资金融功能;

出掉英国宫加上手中的现金大概300左右,您可以暂不用信用贷;把马连道的贷款还掉,用马连道的房子套现400左右,这样您有600的本金,可直接全款(不够再加用信用贷)可参考星球精华栏文章07#巧用杠杆，贷款的利用,买入一套小户型投资盘,这样您名下2套房子,老房子有贷款,新房子无贷款,新房子上涨后依然可以套现布局,这样的方式很稳健,贷款可以采用先息后本,月供基本没压力,不影响生活品质,也能吃到板块红利;祝一切顺利！

Q:提问:

京总好，向您请教房产配置的问题，我在京工作,有一套700万的房产,之前投资了一套固安的房子,总价100万左右,房本预计明年五一左右能下来,请问没有房本的房子如何才能买卖交易,是装修后卖还是毛坯卖,另外我在事业发展中也比较困惑,我在制造业从事行政工作,年入税后约2W/月,收入实在很低,勉强能维持生活开销,有没有好一些的职业发展方向渴望指点?谢谢京总,星球的会员连夜阅读,受益匪浅!

A:回答:

您好,感谢信任!1、我在星球精华栏文章92#环京楼市泡沫中对环京大部分区域有过详细分析及未来的预判,建议认真阅读,环京区域大部分区域并不具备投资属性,流入人口太少,本地缺乏核心产业支撑,未来上涨空间受限,固安的房子建议尽早卖掉,可以试着联系开发商和中介做更名,会需要一些费用,不要装修,这个环节非常没必要,装修的目的是为了增加溢价,这种区域其实是增加了时间和成本,结果反而不会增加溢价反而会损失成本和效率,固安的房子处理完之后配合北京的房子做一些贷款,这样就有了首付款可以再买一套,2、制造业属于传统行业正在走下坡路,行政部门更是创造不了太多的价值,没有对自己帮助提升的工作一定要尽早离开,房产、金融类的工作离“钱”近,门槛相对也比较低,只要用心做,未来都会有很好的发展,祝富贵!

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宏观类（部分文章）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策

03#北京楼市价值正在沙化

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

05#因为保障房充足，所以商品房B涨

07#巧用杠杆，贷款的利用

41#浅谈房地产泡沫

微观类（部分文章）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分文章）

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

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