时间进入2023年，想必大家都感受到房价确实降下来了，一改往年复苏甚至上涨势头，除了一线城市还保持小幅上涨，二、三线城市二手房均价几乎全面下滑，国家统计局公布的5月份70城二手房数据显示，二线、三线城市二手房均价分别同比下降2.1%、3.3%。

部分城市房价下跌的同时，成交量却出现暴涨，比如河南郑州房管局发布的2023年5月份房地产销售数据显示，5月份商品房销售面积分别为143.88万平方米，环比上涨39.5%，而销售均价则为10258元/平方米，环比下跌17.6%。

事实上，成交量上升、成交均价下跌的现象在近3年十分常见，比如2020年和2021年期间，全国商品房成交面积分别达到17.6亿平方米、18.3亿平方米，人们看到房价下跌就冲进楼市买房，就像超市做活动打折一样，生怕去晚了买不到了，殊不知买的人多之后，超市反而快速恢复原价，以至于2020年和2021年房价虽有下降趋势，却依旧展现出楼市火爆的场景，今年同样如此，不少城市通过“以价换量”方式稳定住房地产，以至于房价始终维持小幅波动范围，那么2023年买房，到底是“抄底”还得“高位接盘”呢？本文将详细聊聊这个问题。

一、经济修复不意味着楼市能修复

“央妈”在6月份不是放水了么，先是央行行长在上海明确提出“加强逆周期调节”，随后各大银行宣布下调“存款利率”为“贷款利率”营造下调空间，随后央行公布“逆回购”利率下调和“MLF操作”利率下调，顺理成章地让1年期和5年期LPR下调。

这一连贯性操作，主要是针对经济，从拉动经济增长的“三辆马车”来看：

投资方面

1-5月份房地产开发投资4.57万亿元，同比下滑7.2%，民间固定投资下降0.1%，要知道2021年1-12月份民间固定投资（不含农户）同比增长4.9%，比2019年同期增长8%。

消费方面

5月份CPI和PPI变化分别为同比上涨0.2%、同比下降4.6%，这个指标在经济中，存在通缩征兆，意味着经济增长已经开始反常，甚至存在病态，从城镇调查失业率青少年调查失业率达到20.4%可以看出，消费不景气的根源在于就业。

出口方面

海关总署公布的5月份外贸数据显示，出口额仅2835亿美元，同比下降7.5%，折算成人民币，同比也处于下降趋势（同比下降0.8%），且不说人民币贬值问题，单是出口额下滑问题就值得高层深思。

这三辆马车（投资、消费、出口），没有一项在平稳向上，足以见得经济不容乐观，可见央妈放水修复经济，不是为了楼市。

二、不再通过刺激房地产促进经济发展，而是让房地产软着陆

过去的房地产步子迈得太大，跑得太快，从2015年全国启动大规模棚户区改造后，商品房销售面积从12亿平方米一路攀爬至18亿平方米，按照100平方米计算，每年100人中就有1个人买房，更为关键的是，棚改让房价快速上涨，以至于大家都带着投资心态参与买房，最后形成房价越来越高、普通人却越来越买不起的局面。

除此之外，由房地产滋生的金融风险也在不断增加，根据诸葛数据研究中心统计，截止到2022年末，100家重点监测的上市房企中，处于绿档的房企仅29家，踩线的房企达到71家，其中三线全踩的房企有30家，原计划在2023年全部房企降为绿档，现在看来三道红线短时间不会放松更不会取消了。

近年来，国家多次提到“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，说明接下来我国经济发展，或许真不会依靠房地产了，一方面城镇化率超过65%，城市化推动空间不大了，另一方面房地产牵连的金融风险不小，毫不避讳地说，房地产发展依赖于负债，地方城市的地方债务，企业的融资债务，个人的贷款债务，一旦有一天收入跟不上，大规模债务违约对经济冲击影响不可小觑。

所以上海财经大学校长刘元春曾表示，我国难以接受房地产硬着陆，唯一出路是软着陆，好比一个人站在10米高度往下跳，直接跳下去，即便还能存活也可能半身不遂，但是从楼梯一步步走下来，顶多时间长一点，至少身体不会受到任何损伤，楼市也是一样的道理，房价从1万元直接跌至5千元，会导致大量房贷断供，但是慢慢让房价下降至8千元，10年后房价又随经济增长缓慢涨回1万元，就能避免带来金融风险，当下的房地产，急需时间换空间，并非继续刺激来促进经济发展。

三、2023年买房，是“抄底”还是“高位接盘”？

正如上文所言，我国房地产的定位已经从支柱产业下调预期，不再对房地产进行大水漫灌，那么房价不会普遍上涨，当然，稳楼市的政策仍在进一步持续和升级，比如放宽限购、下调房贷利率、提供购房补贴、减免税费等，导致部分城市成交量大幅上升，房价却出现下跌，在笔者看来，2023年买房，是“抄底”还是“高位接盘”还得分情况而定。

一是刚需性住房。

很容易高位接盘，这里所指的刚需性住房，在居住品质上往往不高，并且居住密度较大，市面上的二手房，也主要是这类住房，随着市面上的住房不断增多，刚需性住房的竞争力逐渐变弱，为了能将房子卖出去，不排除以价换量的力度继续加大，无论是人口流入乏力的三四线城市，还是保障性租赁住房大力发展的一二线城市，刚需性住房的增值空间都将十分有限，也就是说买刚需性住房大概率是高位接盘。

二是改善性住房。

随着我国三胎政策放开，对改善性住房的需求有所增加，相比刚需性住房，改善性住房在居住品质上有明显提升，比如绿化率高、居住密度低、户型设计更合理等，经济实力较强的购房人群往往会选择这类住房，从2023年房企拿地可以看出，刚需性房企的拿地力度明显减弱，而改善性房企则在扩张，民营房企伟星房产公司从2000年在芜湖市开发房地产后，主要开发改善性住房，中式合院、法式別墅、现代极简高层等，在2022年伟星房产权益销售额仅320亿元时，却花150亿元拿地，这不是傻，而是确实有市场、有利润，否则不会在如此低迷的楼市环境还大规模拿地。

值得注意的是，改善性住房目前具有市场的根本原因有三点：

首先

是三胎政策到来，市面上2房和3房已经不再满足家庭居住，接下来需要4房和5房；

其次

是以前的商品房大多以高层住宅为主，这些高层住宅一般为30层左右，随着时间推移，居住成本不断增高，面临沦为“贫民窟”风险；

最后

是改善性住房在市面上还比较稀缺，给人们的感觉比较新颖，即便价格稍微贵一些也能接受，比如有的城市第四代住房单价就是普通住房的1.1倍，卖得还不错。

综上所述，刚需性住房高位接盘的可能性更大，尤其是保障性租赁住房大力发展后，其价值也就不会太高了，而改善性住房抄底的可能性更大，未来或许还有一定上涨空间，但不会太大，毕竟地方债摆在那里，土地供应不会中断，人口却出现了负增长，抱有投资心态买房，无论是“抄底”还是“高位接盘”，在接下来都捞不到好处了。

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