现在，房企与AMC合作有三种模式：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发和代建。其中，重组再开发较为主流，由AMC利用自身优势，负责不良资产的处理和重组，然后由房企作为重组方再开发和运营。

银行的不良资产又叫不良债权，是指借款者不能按时、按时还款的一种不良贷款。银行的不良资产包括坏账、坏账、坏账等，无法按照约定的期限、利率收回本金、利率。

非金融公司的不良资产，包括政府、证券、保险、基金、信托等。此类不良资产是指公司未处置的资产净额和潜在亏损（资本），以及各种有问题的资产的预期亏损。

房地产不良资产是指以房地产、房地产相关的不动产为抵押的不良资产，包括土地、烂尾楼、存量房等。

不良资产处置主体

亚洲90年代后期，亚洲金融风暴爆发后，大量的不良资产涌入中国，正是在这一时期，国家成立了四大 AMC：华融，长城，东方，信达。资产管理公司是不良资产管理领域的领军企业，其主要业务是剥离和处置不良资产。资产管理公司通过收购金融机构和非金融机构的不良资产，进行经营、出售、重组、培育、发展等方式来获利。

2012年2月，财政部、银监会联合发布《金融企业不良资产批量转让管理办法》，明确提出，由省级人民政府“设立”、“授权”一家从事不良资产处置和转移的机构。此后，中国人民银行监管总局先后三次批准成立15家国有企业。

经历了8年的发展，到目前为止，全国各地一共有60多家持牌地方AMC

不良资产收益潜力

过去，不良资产中，房地产类的不良资产因其具有较高的抵押品价值，被判定为不良资产后， AMC若能以低价收购并加以盘活，往往意味着在完成该项目后，可以实现较高的利润。因此，房地产的不良资产一度成了业内争相抢夺的“香饽饽”。

从当前各类金融机构的不良资产来看，在“不炒房”的大环境下，在限购、限贷、限贷、土地供应增量等政策的影响下，中小房企的资金周转和变现能力明显降低，债务违约风险进一步加大。房地产的不良资产，未来的发展空间，明显很大。根据有关媒体的消息，峰值可能会达到万亿之巨。

AMC处置房地产不良资产现有方式

AMC作为房地产不良资产的主要处理机构，其处置的目的在于解决以下两个问题：

一，财务上，要处理以前的信用和风险，引入资本，为以后的发展和运营作好准备；

二，要有实体，要对资产进行有效的管理，才能把引入的资本有效利用起来。

在实际运作上，四大 AMC大都设立了自己的房地产子公司，对实物进行了直接的增值。

在这种模式下， AMC地产的财务和资金运营是其优势所在，但是相对于专业的大型地产公司，它在发展运营方面的品牌溢价要小得多。

房地产不良资产处置新格局

针对 AMC所面对的问题，房地产企业可以运用其在地产市场的经验，对于开发，规模布局、品牌建设等方面形成有利的影响。

同时，还可以利用 AMC解决不良资产背后复杂的信贷问题，在“拿地难，拿地贵”的现状下，开拓资源，并享受AMC带来的融资便利。

目前，房地产企业与 AMC的合作主要有三种：重组再开发、不良资产处置基金、联合管理开发、代建。其中，以重组再开发较为主流， AMC以其自身的优势，对不良资产进行处置与重组，再由房地产企业作为重组方再开发和运营。

不良资产处理基金，即房地产企业与 AMC联合投资成立的一家基金公司，由该公司处理不良资产。

在这种模式下，地产公司可以通过二次经营重组后的房地产进行二次经营，并享有代建和管理收益。

联合开发管理或代建，这一模式下房企与AMC旗下地产子公司直接合作，联合开发经营或进行品牌代建与小股操盘，获得共同开发或代建收益等。

房地产企业与 AMC的三种合作方式各有利弊：

以不良资产处理基金为例，可以将不良资产的处置与开发风险转移给基金，降低房地产公司和 AMC的投资，但同时也会进行更加严厉的金融监管；

联合开发、经营和代建虽然可以降低房地产企业的经营风险，但是，如何合理分配利益，协调开发理念，也是一个值得讨论的问题。

通过与 AMC的合作，地产公司利用自己的发展和经营优势，将银行急切抛售的不良资产，以极低的价格收购和盘活，这是一个很好的策略。

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