2013年度中国商业地产发展白皮书分为3部分，第一部分是现势篇，是对中国商业地产发展总体表现的一个综述；通过对2013年商业地产市场整体运营数据的分析和热点事件的梳理，总结出3个现状，4个问题和5个趋势。第二部分是发展篇，是对商业地产发展与城市经济增长之间的关系进行了分析。第三部分是潜力篇，是利用prime模型，对35个大中城市商业地产投资潜力进行了排名。

第一部分现势篇，先看几组数据，首先是商业地产投资额，增长势头是一直向上的，但增长率有所波动，10年达到高点后，有所回落，13年有所抬头。

三个现状

根据数据和2013年发生的事件，我们总结出三大现状：首先，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大；从前面的表中可以看出，2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%是购物中心通常可接受的警戒线。

第二个现状是： 零售增长放缓、商业项目并购频现。2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速较上年放缓1.2个百分点，连续第三年下滑，是2004年以来的最低增速。另一方面是并购频现，华润吞乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收春天百货；银泰退出鄂武商；翠微购当代和甘家口大厦，2013年的并购案是12年的4倍，同时，还有很多未实现的交易同样备受关注，如：物美购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业，其中，最受人瞩目的当属娃欧商场的未来。我称之：娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。很多人说宗庆后梦碎商业地产，我到觉得不是梦碎，是梦醒，就是原来想得太简单，是美梦，现在梦醒了，回到现实，觉得商业这事不好玩，需要认真评估，重新定位)。可以说，2013年的商业地产是你方唱罢我登场，让我们应接不暇。

第三个现状是：电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。另一方面，电商，传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店近日在新加坡的Chinatownpoint开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业；乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如：万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城。。。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫是一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518黑客便利店，疯狂进入O2O：，除可以提供快递物流业务，虚拟购物外，还具备ATM，冷链物流，团购预售，试衣间，洗衣，家电维护等功能，此举必定会对电商格局和零售业带来了冲击。

四个问题

3个现状后，我们总结出了4个问题，

首先：地方整体规划缺失、商业布局失衡；

不少地方政府没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑，而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式也使得商业地产项目前期市场调查不足和后期规划马虎，无心经营，以至于很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。

这里要说的是：规划要先于开发

第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质：

我国一二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质，体现购物中心价值的最重要的2项指标，租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如：沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京、广州优质商圈的商铺空置率分别为11.5%及10.0%，而二线城市中，成都、沈阳的空置率更是高达10.6%及20.2%。这中间重要的原因是地产商缺乏商业地产开发运营经验造成的。

这里要说的是：经营比开发重要

第三，商业地产专业人才发展落后行业发展：

商业地产行业的热门岗位包括操盘手，招商，运营人才，早期是很多香港人到大陆来，成为第一代购物中心的招商运营团队；之后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的万达人，在万达体制内可以，出来后未必能干好。目前的情况是，跳槽的多，薪酬涨得也快，但200万年薪难求好的项目操盘手，真正能搞好的人并不多。尤其是在商业地产在受到电商冲击，寻求突破的背景下，就更显人才的稀缺。

这里要说的是：找人比找地重要

第四，融资瓶颈制约企业开发经营模式转型：

商业地产的开发运营同住宅不同，投资大，周期长，回报慢，但经营好的项目，回报高，收益久，虽然目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，如：海外发行票据、信托、私募，等，但资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。去年中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品，此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。所以说，房地产金融领域的创新还要继续，还是有很长的路要走。

这里要说的是：没有金融是万万不行的。

以上问题的出现，给大家的提醒是：规划要先于开发，经营比开发重要，找人比找地重要，没有金融是万万不行的。

发展趋势；

下面是5个发展趋势

第一个趋势是：经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展内生动力。

美国著名经济学家，诺贝尔奖获得者Stigliz：21世纪世界经济发展的2个重要引擎，一个是美国的高科技，一个是中国的城镇化，在这样的历史机遇下，中国如何借助美国的高科技，提升创新能力，利用城镇化高速发展的契机，将中国经济带上一个台阶，真正成为既大又强的经济体。

从商业地产发展的角度，未来需要关注的几点包括：1)农村土地政策的突破。《十八届三中全会精神全面深化改革的决定》中提到建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。

2)第一夫人出访带热民族风。第一夫人的服饰和用品的国产化，为支持中国品牌作出表率，为中国消费品牌带来发展机会，而商业地产的核心是商品，第一夫人的表率既能激发国人购买国货的欲望，也能带动民族消费品牌的发展。对商业地产来说，不失为一件好事。3)反腐高压下，关注大众化，非公消费的增长。这些都会为未来的城镇化发展带来机会，并进而促进商业地产的发展。

第二个：商业地产并购整合加速、投资机会关注价值洼地

一方面：根据公开数据显示，开发面积排名全国前四位的开发商占购物中心面积总量的比重仅为6.6%，而前十位的开发商也仅为10.8%。而在成熟市场国家，购物中心行业集中度通常在50%以上。如：美国2012年共有185家奥特莱斯，650多万平米可租赁面积，而前2名开发商(著名的西蒙集团的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109个项目和360万平米，占有59%的项目和55%的面积。另一方面，很多盲目开发和被动开发的商业地产项目，将会被低价抛售。

未来几年会出现强强联手，以强凌弱，并购收购风将会盛行。

第三个：互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式。

提起2者结合，我们必须要说说万达的万汇网。万达迫于电子商务的冲击，也有抢占大数据时代先机，打造新一代综合体的考虑，强势打造万汇网，定位生活服务类电商。在万达印有王健林烙印的“服从”的企业文化的背景下，线上线下业务如何互补而不是制约，万达地产团队与新兴网络团队如何促进而不是掣肘，是万达必须面对的。但无论如何，商业地产巨头的所有动作，都是值得我们思考并重视。

另外，小区知道和叮咚小区这种以APP，微信平台等服务社区的新型模式，随着叮咚小区获得1亿天使投资而引起关注。

所有这些创新的核心，我们认为是对数据的控制，可以说，谁掌握了数据，谁就控制了未来。

第四个：商业地产的业态向体验型倾斜，无自持能力的企业将被淘汰

在互联网时代，消费者购物行为随之发生了4个方面的显著变化：购物空间立体化(全渠道购物)、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。

第五个：社区型中小购物中心将成为发展亮点

中国的购物中心分类，不同于美国，仅简单分为3类，市级，区域级和社区级

金隅•万科广场作为房企龙头万科组建商用地产管理部后推出的第一个商业地产项目，3个重要亮点是：1)选址。选在北京非核心区，政府支持力度大的昌平区的居民聚集区，2)一流的规划设计。3)加强餐饮，儿童，休闲娱乐的配比。但1)现状与定位上的偏差，2)业态的调整期，3)交通问题以及商业地产运营团队的专业度问题都会挑战万科，不管怎样，万科这种以服务社区为主的商业定位，以区域购物中心的体量做社区商业的设计，以购物中心资本化为发展的理念，为商业地产界带来了新风，但能否以此为标杆成功完成 “万科广场系列”商业地产产品线的打造，并影响商业地产界的发展格局，让我们拭目以待。在此不能否认的是，社区商业将成为商业地产未来发展的亮点。

在上篇的最后，我们还特别针对北京不同商圈，不同类型的19个购物中心，进行了实地调研，分别得出按店面数量和面积的业态配比和品牌分布情况。

总之，我们认为，所谓的过剩是相对的，不是绝对的。(即便是在饱和的商圈里，只要你有好的业态组合，优秀的运营团队，你一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果你的业态不好，运营也很差，那你的项目也早晚会被淘汰)。所以说，商业地产没有过量，只有过时。未来几年，一方面是反腐的高压态势和环境保护的需要，一方面是新型的，以人为本的城镇化的发展，应该说，在经济层面的体现是，一方面是经济发展势头一定减缓，保持在7%左右，一方面是消费增长应该是高于经济增长的，可以保持在2位数，所以说，商业地产的发展一定是危和机并存的。思路决定出路，我们准备好了吗？

中篇：第二部分是商业地产发展与城镇化

白皮书的第二部分，也就是中篇，是商业地产与城镇化的相互关系研究。本篇是承上启下的作用，既是对上篇综述的理论分析，也是对下篇模型建立的依据。12年的白皮书我们研究成果是：通过对22个省的时序数据进行格兰杰因果检验，证明我国的商业地产与城镇化存在相互促进的关系。而13年的白皮书在12年研究基础上，以索洛经济增长模型为理论依据，实证分析我国一、二、三线城市商业地产发展与经济增长之间的相互作用情况，以此来反映二者之间的关系，

重要研究成果如下：

这里给大家一个量化的结论：商业营业用房投资额每增加1个百分点带动地区GDP总量增长0.5498个百分点。

越是经济发达的地区，商业地产对经济的影响越大，而经济对商业地产的影响越小。而经济欠发达地区则相反，是经济对商业地产的影响大，而商业地产对经济的影响小。或者更直观的说，经济发达地区的商业地产更注重创造需求，而经济欠发达地区的商业要更注重满足需求。

下篇：商业地产投资潜力评价PRIME模型

去年我们推出了用于中国商业地产投资潜力评价的Prime模型。一年来我们根据各方意见，在数据选取上本着科学性，系统性，可比性，可操作性，导向性5个原则，将原来的48项数据指标减少为32项，只是有些指标因数据来源缺乏，而用相似数据替换，未来，只要有合适的数据来源，我们还有完善空间，所以在这里想说一句，若有提供可靠原始数据的机构，我们愿意合作。

35个代表城市的投资潜力排名

我们利用PRIME模型，根据去年的反馈，从指标修正入手，采用灰色关联度分析法对中国35个大中城市的商业地产投资潜力进行综合评价。排出了35强的实力榜，并将前十名定为第一梯队实力榜(我们戏称为豪门组，要有点资本和实力才进得去)，11到20定为第二梯队实力榜(我们戏称为经济组，属经济适用型)，21到35定为第三梯队实力榜(屌丝组，世界杯上的哥斯达黎加给屌丝逆袭一个圆满的注解，分在死亡之组，其他3个都是豪门，曾经的世界冠军，但唯一的屌丝却成功逆袭，提前出线)。因时间的关系，我在此仅对前10名做个分析。

总排名；

这是商业地产投资潜力前十城市的排名表，在这十个城市中，武汉属于中部地区，重庆和成都属于西部地区，其他七个城市都位于东部地区。由此可以看出，中国优质的商业资源和投资市场依然高度集中于东部经济发达的大城市。

本次排行榜的前十名与去年的白皮书相比，主要有三大亮点：

第一，上海首次超过北京，位居商业地产投资潜力排行榜的首位。从分项潜力来看，虽然上海的公共服务和环境吸引的潜力略低于北京，但在资源利用潜力和市场发展潜力却都高于北京，故综合评价后排名超过了北京。未来，随着上海自贸区的发展，以及京津冀一体化战略的推进后，北京会有更多的经济职能和产业资源被分散到周边城市，未来上海在商业地产投资潜力上领先北京的优势可能还将进一步扩大。

第二，武汉首次迈入前十名之列，沈阳则跌出了前十名。武汉位居第八，超过了成都和杭州，沈阳则跌出了前十名，而去年的沈阳也确实表现得很亮眼。武汉虽然与东部发达城市仍有一定差距，但作为中部地区的“九省通衢”，具有显著的区位优势，近年来通过大力兴建地铁和隧道把整个城市联结了起来，再加上庞大流动人口对商业的拉动作用，武汉整体的商业环境在不断改善。沈阳作为东北地区的特大城市，尽管具有较强的经济实力和辐射能力，但近年来商业地产的开发已经出现了泡沫化倾向——在这个常住人口不到1000万的城市却已经有接近3000万平方米的商业地产项目供应，这大大超出了当地居民的消费能力，预期未来将有一批项目停工或转手，而这将对沈阳整体的房地产市场乃至城市经济造成较大的负面影响。

第三，重庆首次跨入前五。重庆和成都这两个西部城市依然占据着前十名的位置。虽然重庆商业地产发展起步落后北上广深，但随着五大商圈升级、重庆CBD的打造，重庆的城市辐射力和影响力正在逐渐提升，其商业地产也将会经历一个快速发展时期，拥有极大的后发潜力。成都作为中国西部正在崛起的经济金融中心和国际旅游目的地，拥有蓬勃发展的旅游业和会展经济，近年来政府拟定的“城市多中心”发展战略使商业地产投资增长迅猛，一跃成为中国城市综合体发展最快的城市，未来需预防结构性过剩的风险。

我们的排名是通过建立模型，选取指标，经过计算，得出的结果，是数据基础上的客观排名，可以称之为实力榜，对于每个投资者而言，除了这些宏观层面的客观数据的参考，还要在特点区域层面进行主观判断。在此，我仅就综合排名中，第一梯队，即豪门组中我们认为最值得关注的城市，举例进行分析。这3个城市是重庆，南京，武汉。

首先是重庆：

上榜理由是：实力榜排名第4，后面是几个排名靠前的指标。GDP增长率16.4%，商业营业用房投资增长率62.22%，居民消费倾向82.70%，地区客运总量14亿人次，地区货运总量：96778万吨。

政府的相关规划和扶持方向包括：定位长江上游地区购物之都和会展之都，发展电子商务，成为西部国际物流中心。

商业体量较大，空置率偏高。楼面地价平均2500-3500元/平方米，商铺投资回报率在4%-6%。

2013年进入的名企有：龙湖、万达、万科、华侨城、凯德、华润、红星美凯龙、佳兆业等。

2013年新开工的项目也较多：万科万锦汇、巴南万达广场、巴南万象城市广场、等。

值得关注区域：北部新区礼嘉商圈、龙盛商圈、九宫庙商圈、缙云商圈、陶家商圈等区域。

值得关注业态：国际品牌村、中心镇商业中心。

南京

南京的上榜理由：实力榜排名第6。后面是几个排名靠前的指标。城市化率79.73%，地均GDP9329.77(万元/平方公里)，人均社会零售品消费额增长率16.91%，大专以上人口比重26.12%；

政府的相关规划和扶持方向包括：建设一批城市综合体，打造时尚购物之都。建立6级商业中心体系，培育特色商业街(区)。规划市级商业街(区)共22条。培育50家电子商务应用率达到60%以上的大型流通企业。

商业体量较大，空置率都还在正常范围内。楼面地价平均4000-6000元/平方米。商铺投资回报率在3%-5%。

2013年进入的名企有：万达、华润、招商地产、南京中央商场集团、雅居乐、花样年等。

2013年新开工的项目也较多：水平方、江宁万达广场、招商花园城、中央商场、河西金奥国际广场、雅居乐长乐坊、等。

值得关注区域：河西、江宁、东山、仙林、雄州和湖南路等区域

值得关注业态：特色商业街、历史文化街区、城市综合体、社区级商业中心

武汉：

武汉的上榜理由：实力榜排名第8。后面是几个排名靠前的指标。商业营业用房投资增长率62.66%，城市化率66%，居民消费倾向72.21%，大专以上人口比重25.19%

政府的相关规划和扶持方向包括：打造中部地区的消费中心和时尚购物之都。打造10大商圈。区域性国际物流枢纽。打造8大物流中心。全国性综合交通枢纽。中部地区国际旅游集散地。

商业体量和空置率都还在正常范围内。投资成本较低。楼面地价平均2000-3000元/平方米。投资回报较高。商铺投资回报率在5%—6%，高于一线城市

2013年进入的名企有：恒隆地产、凯德置业、华润集团、宜家、嘉里建设、上海鹏欣、日本永旺株式会社、绿地等

2013年新开工的项目也较多：武汉英特宜家购物中心、武汉恒隆广场、华润万象城、嘉里中心、武汉水游城、绿地正大广场、凯德广场等

值得关注区域：汉口沿江商务区、后湖新城、黄埔新城、五里墩商圈、邾城商贸文化宜居区。

值得关注业态：特色商业街、物流地产、旅游地产、交通枢纽型商业、远城区商业中心。

通过以上的实力榜的排名和在前十中挑选的热点城市的分析，我们的热点城市推荐顺序是：武汉，重庆，南京。

武汉作为传统大城市，基础还是很好的，改革开放之后，沿海的区位优势使其发展快于内陆地区也是必然，但这几年，随着武汉领导层的开放，在政策的支持力度的加大，后发优势还是明显的。而且，土地成本相对较低，传统商业急需升级，如何利用基础工业较好，交通枢纽的优势和人才数量庞大的优势，将武汉打造中中国中部地区的核心城市。

有来宾对某一特定城市感兴趣的，我们也可以给出详细的评估报告。

核心价值与发展设想

我们的白皮书每年都会发布，而且结合了政府，企业，学术界的综合优势，力图客观，公正的反映中国商业地产发展的基本规律，发掘我国商业地产投资热点，为行业发展给出具有参考和借鉴价值的建议。

报告的3部分也是各有侧重，上篇专注行业梳理，通过对过去一年来行业重点事件，重点数据的分析，总结现状，发现问题，研判趋势。

中篇，专注纵向研究，偏重学术。主要是在中国近20年快速城镇化的发展过程中，跟踪变化，发现规律。12年研究了商业地产与城镇化存在相互促进的关系，并在不同阶段有不同表现形式。去年研究了商业地产与经济发展的促进关系，并得出商业营业用房投资额每增加1个百分点带动地区GDP总量增长0.5498个百分点。

下篇专注横向比较，通过自建模型，对重点城市商业地产发展环境和投资潜力进行比较分析，发现不同城市的投资机会，为政府和企业决策提供依据。

同时，我们还加入重点关注一些城市商圈和商业地产项目的具体运作情况，希望用更为真实的数据为政府和企业决策提供点建议。

明年，我们将首次关注海外地产市场，今年走了国内很多地方，也去了欧美，马上还要去英国，下半年还有非洲，基本都是商业地产方面的咨询顾问工作，一方面中国房地产企业有走出去的趋势，另一方面，海外几个地区的房地产市场也正在复苏。我们希望在这方面为中国企业做点工作。

我们的研究团队希望能为客户提供项目投资的前期定位研究。每年的白皮书给大家一个行业发展趋势的宏观判断，同时根据当年的热点区域，给出特定城市的区域判断，具体到项目层面，可以专门做项目地研究。所以说，我们给客户提供项目定位研究，主要从宏观层面，区域层面和项目层面给出专业建议。

最后感谢研究团队所有成员的努力，感谢演讲嘉宾们，今天请来的演讲嘉宾，大多数都曾对我们的报告给予过指导。感谢来宾们，希望我们的研究团队能给你们的决策工作提供专业的研究支持。也希望你们能支持我们的学术研究，让我们的白皮书越办越好，能够为行业发展提供指导意见。

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