北京贷款上限 (首套公积金贷款利率下调 楼市“银十”前迎政策组合拳 有何深意)

央行9月30日晚间发布公告称，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。

这是继9月29日晚间金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限，以及9月30日傍晚财政部门“对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人已缴纳个人所得税予以退税优惠”之后，楼市迎来的又一重大利好政策。

有业内人士认为，楼市“金九”成色不足，在“银十”前两天迎来三重利好，监管部门打出政策“组合拳”，或对“十一”期间购房需求形成刺激作用，并将提振四季度房地产市场行情。但不排除后期还有重磅政策推出的可能。

另有业内人士指出，当前央行出台两项利好政策主要覆盖范围仍限定为首套房，这意味着当前政策仍主要针对刚需人群，体现了政策渐进调整、坚持“房住不炒”的基本原则，预计未来房价不会因此迅速攀升。

30年期限的百万公积金贷款可省超2万

针对此次调降，中原地产首席分析师张大伟计算，央行下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，若购房者贷款100万期限30年，按等额本息方式还款，可节省约2.95万元，月供减少81.9元；若按等额本金方式还款，则可节省约2.3万元。

张大伟表示，住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金。“公积金政策是各地可以执行的最没有成本的救市工具，除了受限额度外，商业银行贷款政策需要央行发布，而公积金政策可以各地执行。”

据了解，目前三线城市公积金最高额度普遍在50万，二线城市平均60万-80万，北京等一线城市最高120万的公积金上限贷款额度。

此外，针对今年10月1日前已发生住房公积金贷款的购房者，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华介绍，年内贷款利率仍将维持原来公积金贷款利率，2023年1月1日起将按照调整后的公积金贷款利率。

为什么调降首套个人住房公积金贷款利率？

周茂华指出，由于市场利率、房贷基准利率、商业贷款利率均已下行，市场对公积金贷款利率下调也有一定预期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进亦表示，商业银行贷款持续降息，客观上也需要公积金贷款利率进一步下调，否则公积金贷款和商贷的利差比较小，客观上也会使得公积金贷款的吸引力下降，所以必须降息。而公积金贷款的利率进一步下调，使得后续公积金贷款的优势更加明显，对于刚需购房者进一步降低贷款利率等具有积极的作用。

英大证券研究所所长郑后成表示，降低包括首套个人住房公积金贷款利率在内的房贷利率抓住了“稳地产”的关键之处。与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。

“降低首付只是降低商品房的购买门槛，但是并未实质性减轻居民的购房负担，而降低房贷利率则能够持续缓解购房者的现金流压力。”郑后成指出，从历史走势看，首套房贷平均利率与商品房销售面积累计同比存在较强的负相关关系，即降低房贷利率能够有效推动商品房销售增速。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱亦认为，公积金是购房者重要的贷款方式之一，也是为了买卖房屋设立的专项贷款资金，是购房者在购房过程中优先选择的贷款方式。本次公积金下调主要针对首套房，再次体现了信贷政策对刚性需求的支持。

东方金诚首席宏观分析师王青指出，本次首套房公积金贷款利率下调幅度较大，这一方面会减轻存量公积金贷款家庭月供负担，有利于提振消费，另一方面，这也将激发更多住房公积金贷款需求，月度金融数据中的委托贷款规模将出现大幅同比多增势头，进而在一定程度上推进宽信用进程。

政策打出的“组合拳”效果会如何？

针对近期宏观政策加大对房地产市场的支持力度，两天三项重磅政策密集出炉的情况，中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员周学智表示，政策已经打出了“组合拳”，这将有助于托底房地产市场，助力房地产市场企稳。

王青表示，近期稳楼市政策密集出台，一个重要背景是楼市“金九”成色不足。数据显示，九月30城新房销量较8月变化不大，楼市继续处于筑底阶段。而推动房地产回暖正在成为四季度稳增长、控风险的关键环节。

“后期视房地产修复状况而定，稳楼市政策还有较大发力空间。”王青指出，其中，受近期银行存款利率较大幅度下调带动，即使四季度MLF利率保持不变，5年期LPR报价也有望进一步下调，由此带动房贷利率更大幅度全面下行，进而推动楼市最快在年底前后出现趋势性回暖势头。

王小嫱亦认为，24小时内监管部门出炉三个重磅政策，体现了中央对于支持房地产回稳的导向。今年以来，多个城市逐步放松调控，但市场修复较为缓慢，购房者的市场信心并未大幅恢复。按照以往经验，中央政策对市场信心的传导大于地方政策的纠偏。四季度，在中央多个政策的加持下，市场信心将改善，市场有望加速修复，预计能够达到明显的效果。

此外，郑后成指出，有效提振房地产市场需多措并举。降低房贷利率诚然是关键，但是除了通过降低房贷利率切实降低购房成本之外，有效提振房地产市场还需要打出“组合拳”，包括有效控制新冠肺炎疫情，并辅以降低首付等举措，不排除后期还有重磅政策推出的可能。