年报难产？房企与核数师上演“分手”大戏，或因业绩难以配合

年报季即将到来，数家房企却与核数师上演“分手”大戏。

1月27日，合生创展公告称，罗兵咸永道会计师事务所（以下简称“普华永道”）辞任核数师。此前一天，中国奥园的核数师德勤·关黄陈方会计师行也提请辞任。两家房企给出的原因不约而同：未能就2021年度审核费用达成共识。

而在1月早些时候，致同(香港)会计师事务所有限公司也因上述理由，辞任和泓服务核数师。北大资源则因任期届满，与携手十年以上的核数师安永会计师事务所“分手”。

有业内人士分析，核数师辞任的原因有很多种，譬如年度业绩不配合。而2021年年报季即将来临，房企更换合作多年的核数师，或对年报的顺利产生造成影响。

更换核数师后，股价在“跳水”

在香港资本市场，“核数师”类似内地的“审计师”，一般为持牌会计师，对某公司的年度财务帐目进行核实与核准，并出具核数报告。港交所根据公司核数师无保留意见的报告，判定该公司的财务状况。

一般而言，企业与核数师的合作关系相对稳定，合作年限较长。如德勤·关黄陈方会计师行自绿城中国2006年在港股上市以来一直为其核数师，在2021年5月退任绿城中国核数师时，服务长达15年。自中国奥园2007年上市以来，德勤也一直是其独立核数师，双方合作近15年。罗兵咸永道会计师事务所与合生创展的合作也达十年以上。

作为最了解上市公司的一方，核数师的辞任难免引发资本市场的负面情绪，造成所服务公司股价的浮动。如致同(香港)会计师事务所1月6日辞任和泓服务核数师后，和泓服务1月7日股价下跌0.24%，中国奥园在核数师辞任翌日也下跌5%，合生创展的跌幅则达17.14%，较开盘市值蒸发62.13亿港元。盘间，合生创展甚至一度下跌超30%。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为，这或与普华永道在其辞任函中提出的须提请合生创展股东和债权人垂注的事项有关。普华永道提出，在开展2021财政年度审计的过程中，要求合生创展管理层就以下事项提供进一步的数据，包括：合生创展的若干股权投资及物业项目的会计处理，投资物业的估值，以及这些重大事项对合生创展财务报表与相关披露的整体影响。但到目前为止尚未取得所需数据，因此暂时无法计划并完成必要的审计程序。

“‘就核算费用没有达成一致’是会计师就辞职原因的一种比较礼貌的表述。会计师辞职需要说明应提醒债权人和股东注意的事项，否则会计师后续可能会被调查或者被告。而其提出的注意事项才是真正需要关注的内容，这也是今天合生创展股价波动的原因。” 黄立冲续指。

合生创展曾是“华南五虎”之一，近年来颇为低调。不过，从财务表现看，其盈利能力较为突出。据2021年半年报数据，其营业额同比增长约49.7%，为160.74亿港元；毛利和核心净利分别同比增长41.69%、32.8%。

2021年10月，因意欲收购恒大物业相应股权，合生创展再次引起巨大关注。不过，这项交易最终无疾而终。

上市房企与核数师博弈

对于核数师频密辞任，一位不愿具名的业内人士对时代财经称，据其了解，现在注册会计师协会查得严，因此会出现核数师不愿意配合企业的情况。

在房地产行业过往历史中，核数师和房企的博弈也常有发生。2021年3月，新晋千亿房企禹洲集团的2020年年报就出现了“大变脸”。数据显示，2020年禹洲集团全年营收104.12亿元，较半年报时的140.0亿元，不增反减少了36亿元，全年归母净利润1.17亿元，也较上半年的10.19亿元减少了9亿元。这引起了市场的警惕，禹洲集团随即遭遇“股债双杀”。

2021年8月，禹洲集团公布了修订后的2020年中期业绩报告，2020年中期营业收入此前的140.07亿元调减至20.19亿元，降幅高达85.59%。

对于这场业绩“乌龙”，禹洲集团给出的原因是，编制2020年中期业绩时，位于唐山、合肥、武汉、舟山、扬州、漳州、亳州及苏州的11个物业项目被提前并表确认了收益，导致营收与利润失真，所以需要进行二次修订。而造成这一情况的原因是，“受疫情限制，公司驻香港的会计及财务人员无法前往内地，对物业项目进行实地视察并开展实地工作”。

有地产分析师认为，出现这种情况，只能理解为中期报告存在造假或错报的情况。到了2020年年报，或因审计师不认可，禹洲集团剔除了一些收入。

此外，更有上市公司因审计问题而导致停牌。2016年3月17日，明发集团前核数师普华永道告知明发集团，因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，故对明发集团2015年财务报表“不发表意见”。此事直接导致港交所责令明发集团于2016年4月1日停牌，且停牌达5年之久。目前，明发集团已跌至“仙股”，最新股价为0.49港元/股。

面对即将到来的年报季，更换核数师或增加企业年报披露的难度。以福晟国际为例，2021年1月15日， 因未能与德勤就2020年度业绩审核费用达成一致，德勤辞任福晟国际核数师。这导致其年报一度难产，直至2021年7月9日才发出2020年年报。

一位有多家上市房企财务部门工作背景的资深人士对时代财经称，近来房企更换核数师的现象较为频密，核数师辞任的原因有很多种，譬如年度业绩不配合。“这两年行业很困难，需要大家配合，目前的更换可能更多是这个原因。”