上海信号：农村集体建设用地流转加速

上海信号：农村集体建设用地流转加速 更新时间：2010-1-14 13:59:33 　　12日，上海市委常委会透露信号，上海2010年将进一步促进农民增收。

农业产值在上海经济大盘中微乎其微，上海释放此“惠农”信号之时，其中重要举措之一，全面推进农村集体建设用地有偿使用和流转。

这是一道十分敏感的政策口子，对项目落子如飞，土地资源却十分贫瘠的上海而言，撬动农村集体建设用地的巨量土地，意义非凡。

上海市农业委员会秘书处人士告诉本报，关于上海农村集体建设用地流转政策，主要由上海市规划与土地管理局负责，而农委这边主要负责与流转农民的收益分配等问题。

上海农委正在为《关于本市农村集体建设用地流转收益分配使用管理试点办法》做最后完善。

进入2010年，上海保障住房体系将呈现三驾马车齐头并进之势，而除了经适房、廉租房外，上海对单位租赁房的土地来源，也率先对农村建设用地划开了一道口子，允许农村建设用地用于单位租赁房建设。

而本报亦从上海市政府部门权威人士获悉，流转试点政策，近期将很快推出。“这部分土地，不会进入上海商品房市场，或主要服务于扩内需等各大项目的土地指标。”

后备土地贫瘠之因

12日上海市委常委会同时透露，要协调推进工业化、城镇化和农业现代化，力争在城乡一体化进程中走在全国前列，而推进农村建设用地流转将有力推动这一进程。

目前，各地正在编制新一轮的土地利用总体规划。上海到2020年，基本农田的保护面积是328万亩、耕地保有量的目标是374万亩，这两个数据，即是上海“地根红线”。

2009年11月6日，上海市人民政府与各区人民政府签订了《上海市耕地保护目标责任书》。“上海做法是，如果侵占基本农田，将及时责成当地政府整治，整治不力的除暂停建设用地审批和扣减用地计划指标外，还要由各级主要领导担当责任，进行问责。”国土督察上海局人士说。

2009年，国土资源部安排下达上海市2009年度新增建设用地计划5000公顷，其中农用地转用计划4400公顷。国土督察上海局透露，上海采取的方式是市级层面预留48％用于保障重点用地的需求，其余52％的新增建设用地计划分解下达给区县用。

但经济中心上海大项目不断争相上马、世博、迪士尼、虹桥枢纽、保障性住房体系，各大工业园区新项目，对上海的农地保护提出了巨大的压力。在保增长与保红线的协调中，上海不得不面临土地贫瘠，耕地后备资源贫乏的缺陷。

目前上海为了保障扩大内需项目、重大市政及重点急需项目的用地需求，已经无法实现国土管理体系对农田“先补后占”的方式，而进行“边占边补”，即由重大项目建设单位足额缴纳足够的耕地开垦费，再进行建设。

上海政府将破题的方法落到了郊区，大量闲置农村集体建设用地上，盘活这个海量资源，成为2010年上海规土局案头重头工作。

上海农村集体建设用地占全市所有建设用地总量的49％，与城镇国有建设用地数量相差无几；而截至2009年前，上海户籍农民有181万人，城镇户籍人口有1400多万人，从人均占用建设用地量而言，农村土地潜力巨大。

上海农委副巡视员、上海市农村经济学会副理事长顾吾浩认为，如果政策得以实施推广，未来将为上海的建设提供非常大的土地保障。

解决方式

十七届三中全会后，鼓励农村的建设用地流转试验，国土部也允许进行批准后的流转，新背景下，上海试点也箭在弦上。

上海农委表示，除做好农村集体建设用地流转收益分配之外，加快推进农村土地管理制度改革、农民宅基地置换工作、有条件的地方推进农村村级产权制度改革，亦是重要配合工作。

上海在2009年年中，就对农村集体建设用地的流转形成了初步意见，原定计划在2009年下半年后期，在部分区进行试点。

为此，2009年10月之时，上海市政府土地流转考察团曾前赴武汉市汪集街考察农村土地流转工作，考察借鉴当地政策的经验。

上海市规土局副总工程师蔡顺明此前介绍，流转的农村建设用地不用于商品住宅建设，土地流转不是“与民争地”，而是把农村土地从“资源”转化为“资产”；流转收入将首先用于农民社会保障，其次用于改善农民生产生活。

而贡献出土地的农民，其收入增加也有相当大想象空间，例如上海虹桥镇虹吴村是著名的“城中村”，村中农民以地入股，发展第三产业。目前，每个农民股本金已达100万元。

“对于具体的流转方式，要看上海最后推出的政策，”上海农委副巡视员顾吾浩告诉本报，此前上海曾进行过14个区域的宅基地的置换试点，但是由于土地性质、后续资金运作、城市新规划等原因，效果并不如意想的好。

易居中国分析师薛建雄分析，上海流转的农村集体建设用地将分流一部分经营性用地计划，从而让城镇国有用地腾出更多空间用于保障性住房和商品住宅的建设。这个链条，同样也有利于房地产市场的发展。

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