住房按揭贷款给银行带来了住房按揭贷款给银行带来了什么

2023-11-17 11:20:25 发布在币圈百科0

大家好，关于住房按揭贷款给银行带来了很多朋友都还不太明白，不过没关系，因为今天小编就来为大家分享关于住房按揭贷款给银行带来了什么的知识点，相信应该可以解决大家的一些困惑和问题，如果碰巧可以解决您的问题，还望关注下本站哦，希望对各位有所帮助！

本文目录

买房子贷款和银行面签通过，但是征信报告负债那两页给我拿回来了，是不是贷款能通过呀请问把住房按揭贷款转成经营商业贷款，利率从5.6变成3.8，转了有什么坏处和不一样的地方？咋天接到一个电话，称按揭贷款可以随市场利率变化，是什么意思？将自己正在按揭的房子（包括房产证）抵押给银行，帮助亲戚买房，有多大风险？买房子贷款和银行面签通过，但是征信报告负债那两页给我拿回来了，是不是贷款能通过呀只要符合贷款条件,一般银行都会批的。

银行按揭必须的材料有--身份证,户口本,收入证明,最近半年的银行流水账,婚姻证明,所以如你不提供流水账,银行审批不通过是正常的,不过如你在银行开信用卡的话,可能对你的贷款利率有好处,我曾经试过有个客人贷款时本来预期是85折利率的,签合同当天应按揭经理要求办了信用卡,最终审批到8折的利率.

请问把住房按揭贷款转成经营商业贷款，利率从5.6变成3.8，转了有什么坏处和不一样的地方？这个模式2020年很火，很多人都选择将房贷利率转换，仔细比较下，可以发现这么操作有以下的优点，但是也存在一定的问题。

优点1、有效地降低了融资成本。

2、由于按揭你需要不停还本金和利息，而经营贷你只需要还利息，所以在贷款存续期内，你不还的本金可以通过投资赚取收益。

3、每月的还款压力会轻松很多，有益个人的现金流规划。

问题1、期限不匹配

按揭贷款一般都是20-30年，只要中间按时还款，银行不会收贷。经营贷目前有主流产品是5-10年的，期限上没有优势，到期需要转贷。

2、转贷问题

转贷需要银行再批一笔授信额度给你。如果银行再转贷时不批，你还是需要归还贷款的，所以这时候就会有很大的风险点。这里资金没有衔接好，就可能直接导致预期，这是这个模式最大的问题。

3、转贷成本

转贷时基本都是过桥，过桥资金成本比较高，这个成本需要和前期节约的利息成本进行通盘考虑

4、合规问题

经营贷的资金用途是用于经营，但是绝大部分的经营贷的用途都是通过包装完成表面合规，如果遇到监管要求整改，对你资金链也是很大的考验。

所以，没有完美的模式，只看自己是否合适，选择合适的才是最重要的。

咋天接到一个电话，称按揭贷款可以随市场利率变化，是什么意思？原创｜解析未来趋势：经济增长、LRP利率与房贷

04-0622:18

最近有很多百家号用户来问我，小枫，我的房贷要与银行重新签订合同，固定利率与LPR利率我该选择哪一个？

我觉得这个问题不仅很有代表性，而且也很有意思——如果你对未来利率发展趋势没有研究，是很难回答这个貌似很简单的问题的。恰好我对趋势研究最有兴趣，所以，借着这个机会给大家上一堂财经课。

1利率选择的大背景

首先讲讲这个利率选择的大背景。

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（来源：中国人民银行官网）

3月1日，备受瞩目的存量个人住房贷款定价基准转换为LPR工作正式拉开帷幕。根据央行的政策，所有符合转换条件的房贷客户（其实所有存量房贷客户都将面临这个问题），在8月31日前都有两种选择：

假设某个客户二十年期的房贷，转换前执行的是基准利率打九折的政策，也就是实际利率约为4.40%（4.9*0.9=4.41%）。

如果转换为固定利率，那么在接下来的十多年还贷期里，无论LPR利率怎么变，都是按照4.40%的利率来还月供。

如果选择转成LPR，首先会以目前4.40%的利率与转换基准，也就是4.8%做比较，目前的利率比4.8%低0.4%，也就是40个基点。转换后，这个客户原来“基准利率打九折”就变成了“LPR减40个基点”。

无论选择哪一种方式，2020年的月供不会受到影响。但如果选择转换LPR，从明年开始，月供要重新根据未来LPR报价以及每个客户具体的加点、减点的数值来确定。一般每年调整一次。

要不要转换成LPR利率定价的贷款，取决于未来LPR利率究竟是上升还是下降。对于利率未来的长期走势，很多专家表示看不清。当然专家看不清不代表猫哥看不清，这里就直接给结论了——

你应该毫不犹豫选择LPR利率！

因为2021年过后不管是短期趋势还是长期趋势贷款利率都是往下走的。

2短期与长期

为什么？

我们一个一个来说。

短期趋势我相信大多数人都能看清楚，现在因为疫情全球央行都开启了直升机撒钱模式，美联储在3月一步到位将联邦利率降为0，中国早晚也会跟进降息。

只是当下我们通胀指数有点高——主要还是猪肉价格没有回落，等到我们稳定猪肉价格（明年应该能实现），届时央行降息是大概率事件。

但是我们的房贷是长达20年的事情，所以我们老百姓更关心在20年的长周期里利率的走势，下面我就来谈谈利率长周期走势。

一个国家的利率与什么经济指标关系最大？

与GDP增长率关系最大。

原因很简单，GDP增长率相当于这个国家所有行业平均投资回报率，基准贷款利率一定要小于这个平均回报率——

因为如果贷款利率大于GDP增长率，理论上从银行贷款投资就是亏本生意，那就没有人会贷款去投资，经济就一定会出大问题。

所以，我们就可以得到一个基本公式：

GDP增长率＞基准贷款利率

但是这两者之间的空间不能太大，太大就是鼓励居民贷款去投机，容易造成经济过热，形成巨大的泡沫；同时空间也不能太小，太小套利空间与投资风险不匹配容易导致经济变冷。

明白以上的基本原理，大家就知道国家通过货币政策干预经济的机制——当经济有下行风险时，国家就降息放水，扩大投资的套利空间，大家都贷款投资；当经济有过热的趋势时，国家就加息收缩，缩小投资的套利空间，为过热的经济踩刹车。

按：欧盟日本为啥率先实施0利率？

就是因为它们的经济增长基本停滞，经济增长长年在1%以下运行，所以只能拼命压低利率。等到它们经济增长为0，就只能实施负利率了。

看到没有，GDP增长率一直压着基准贷款利率，贷款利率变动曲线基本跟随GDP增长率的变动曲线，所以，我们要了解未来贷款利率长期趋势——只要掌握未来我们经济增长的基本趋势就可以了。

3城市化红利

那么，我们未来GDP增长率的基本趋势是什么？

是持续下行的趋势！

为什么？

因为城市化红利在持续减少，没有这玩意我们GDP增长率最终会回落到与当下发达国家差不多的低增长曲线。

研究经济增长有这样一个现象，就是发达国家增长率很低，而发展中国家增长率一般都很高。

比如英德法增长率一般都是1%左右，美国最强也就是2%—3%左右；而发展中国家只要政局稳定稍微努点力，经济增长就很高，比如越南，2019年GDP增长是7%，菲律宾则接近6%，印度有5%+，连不起眼的印尼也是5%+。

为什么发展中国家经济增长速度远超发达国家？

主要原因就是发展中国家有个城市化红利。

一个农民如果仅靠在土地刨食能有几个钱？但凡原住民国家人均耕地都不会多。

以中国为例，人均不到2亩耕地，你种植粮食种植蔬菜，每年收入顶多2000—3000元，再养殖一点鸡鸭猪什么的，每年总收入撑死也就是4000元—5000左右。

但是如果这个农民跑到城市去打工差别就大了，一般工厂每年收入几万元很正常，如果是建筑工地做点有技术含量的工作，每年收入上十万也很普遍。

你看看，一个农民在农村种植变化到城市打工，收入差距是10倍以上！创造的财富差距也是10倍以上！如果有几千万农民从农村跑到城市里打工，光是这一项就能为整个社会新增上万亿的财富。

这就是发展中国家经济高增长的源泉——将农民转化为城市打工者就能创造巨大的财富增量效应，我们把这个财富增量效应称为城市化的红利。

改革开放40年，中国一直采用渐进式城市化道路，每年大致转移1000万+农民成为城市市民，这种渐进式城市化道路是与我们经济增长速度相匹配的——城市能够新增多少就业岗位，就转化多少农民进城。

同时农村长期保持土地承包制不变——为城市里失业的农民工保留一条回归农村种植的退路，所以我们城市化进程一直保持一种良性的发展趋势。

与中国相比，其他亚非拉发展中国家城市化进程就显得激进与无序。土地私有化制度让资本轻而易举地掠夺了农民的土地，大量失地的农民涌入城市，城市却不能提供足够的就业岗位——然后贫民窟就产生了。

墨西哥贫民窟（来源：搜狐网）

印度贫民窟（来源：搜狐网）

菲律宾贫民窟（来源：搜狐网）

1978年中国城市化率是17.9%，2000年是36.2%，2011年突破50%，2019年达到60%——

从上述数据可以看出，2000年之后中国城市化进程开始提速，2000—2010年最快，平均每年达到1.4%，2010年—2018年开始下降，每年大致1.2%。

城市化率达到60%之后还会继续下降，我估计到2030年我们城市化率会达到70%，年平均城市化率0.8%左右。

中国历年GDP增长率

（来源：新浪网）

从上图可以看出，城市化速度的变化与我们经济增长率变化基本一致，2000年—2010年我们城市化进程提速，GDP增长也一路走高；2010年之后城市化率速度下降，所以，我们GDP增长也一路走低，未来城市化率速度继续下降，我们GDP增长也会继续下降。

我估计2020年—2030年中国GDP年增长率能维持5%左右，过了2030年这个数字会下降到4%以下。

城市化率超过70%之后城市化红利就基本没有了，我们经济增长模式就与发达国家一样——通过科技发展以及资源更有效配置来拉动经济增长。

当然，即使我们经济增长曲线在未来与当下发达国家趋于一致，我估计我们的GDP增长率也要比目前这票发达国家要高一些。

因为中华民族明显比欧美这票白人更勤奋，而且我们社会制度、组织体系效率也比欧美国家更高——在本次疫情已经得到很好的验证。

未来20年GDP增长率一路走低，根据GDP增长率＞基准贷款利率的公式，首当其冲的就会将基准贷款利率压低。

这就是长期利率走低的基本逻辑。

4利率长期走低的变化

我们的房贷周期一般都是10年甚至20年以上，选择LPR利率就能享受未来利率长期走低的红利，为你未来省下一大笔利息。

如果未来基准贷款利率一路走低会带来什么变化？

会压低存款利率！

我们现在一年期存款利率是1.5%，如果未来因为贷款利率下行把这个存款利率压低成0.5%，会带来什么变化？

会导致存款搬家！

经济要保持健康增长，一定要有个温和的通胀率，这个温和的通胀率在1%—3%都是合理的，如果这个时候存款只有0.5%的利率，那么存钱到银行是持续贬值的。

所以，利率一路走低一定会带来银行存款的持续“搬家”。

居民存款从银行出来只能有两个去向，一个是消费，一个是投资；消费我们按下不表，投资能投向哪里？

居民投资大方向就两个——房市与股市。

房市有一个“房住不炒”的政策压着——我估计这个政策将成为长期国策，主要是我们土地资源总体还是不足，要守住18亿亩耕地红线，要留出足够的工业用地，剩余能用于居住用地非常紧张。

那就只剩下一个渠道：股市！

这是居民存款搬家的终极去向。

也是我看好中国股市长期向好趋势的基本逻辑。

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