徐斌中国房价未来10年将再翻两番

徐斌：中国房价未来10年将再翻两番

徐斌：中国房价未来10年将再翻两番 更新时间：2010-6-1 1:21:19 　　中国房地产价格在未来10年会再番两翻，其理由是：第一、现在说中国房地产出现泡沫，是因为中国当前房地产价格上涨的速度没有同老百姓的收入增长同步，也说是说，当前中国老百姓的收入水平还远远达不到房地产快速增长的水平，因此，当前房产价格增长是有一定的泡沫成份，那么房产价格的合理区间是多少？我认为回归到2009年初的水平是相对正常的，房产价格若以今年4月份价格为基础下降30%都是理性的，其下降的比例只是让房产价格回归到正常涨价区域内，如果房产价格回归到2009年初的价格水平，政府还会出台政策打压房地产吗？肯定不会，原因是再打压，房产价格将会出现真正的价格拐点，到时，中国将会出现类似美国一样的次贷危机，并可能出现经济危机，影响的不仅是房地产这个行业，还会大量增加政府赤字、银行不良率大幅增加甚至破产，中国经济将会出现从未有过的经济衰退，这是任何人都不愿看到的。 　　我们一方面分析房产价格应回归到理性的价格区间，另一方面也应看到房地产价格回归后并不会因此而停止上涨，若调整到位后，这很大程度要看政府政策的力度和尺度，若力度和尺度适度，房价回归到位后，还会重起升势，近过一段波动后，中国的房产价格还会随着物价的上升而持续上升，只要其上升速度符合经济发展的速度和通涨的上升速度。如果中国经济按年平均10%左右的增长速度来测算，10年中国经济总量将会再番一翻，中国GDP总量将会达10万亿美元。10年内，中国的人民币将出现大幅度的升值，10年，预测人民币会升值一倍，若能实现，我国的经济总量将会达20万亿美元，超过美国，成为世界第一。而房产的走势会快于物价的走势和GDP的增速，因此，未来10年中国房产的价格增长2倍，也就是情理中的事，也是大家都能接受的增长趋势。　　当前房产调控政策不准确　　房产价格由三个方面决定。供给、需求、成本。调整房产价格不应只从需求这项单一因素进行调整，而是综合调整三方面因素，供给上：应增加土地供给，打击握盘惜售、烘抬房价行为，政府要合理安排土地供给，不应上庙政府不管下庙政府的发展问题；成本上：政府不应把土地收入作为财政收入的主要来源，土地的招拍挂形式应该变改，由于土地是稀缺资源，因此，这种招拍挂形式只会推高地价，从而成为推高房价的"无形之手"；需求上：应调整过渡性的房产投机行为，从长远看，需求调整不应是政府调整的主要手段，因为，不管是自住性需求、还是投资性需求，只要不是过渡性的投机需求行为，需求都是合理的。房产市场的价格调整终究还是以市场调整为主，股票市场的买卖行为和价格的起伏都是由市场在说话，并不是价格上涨过高，政府就出台政策限制购买股票；黄金市场也如此，总会有一双无形的手在调整市场价格的走势。　　房产刚性的需求是始终存在，如果用行政手段来打压这种需求，一旦这种被人为压抑的需求爆发，将会引发又一轮的房价大幅度上涨和市场的恐慌。而出现投资性需求也是因为在我国投资渠道溃泛，而资金的流动性又比较充分，再加上中国的储畜率世界第一，通货膨胀成为经济发展的必然规律，老百姓找不到更好的、更多的保值、增值渠道，因此，房产也就成为了老百姓保值、增值的理想投资品。

房价上涨是成本推动的必然结果　　房地产成本有三个主要方面：一是土地成本、二是建筑成本、三是劳动力成本。我们先来说说土地成本，目前我国房价构成比例为，地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，地价在房价中起主导作用。地价作为开发成本最大的部分，地价大幅上涨必然推动房价大幅上涨。那么地价会不会降下来呢！我认为很难，就是政府推行了土地的"年租制"，中国的土地价格仍将会高起。住宅土地供给数量在短期内是固定的，其价格弹性很小甚至为零，由于土地供给数量一定，房地产开发商要想取得土地，必然愿意付出较高的价格，而作为土地出让者的地方政府，又想从数量一定的土地中取得更大的收益，两种力量的共同作用下，就拉动了土地价格的上涨。但是长期来看，未来城市化进程中对绿地、公共设施、工业用地等非住宅用地的需求会远高于对住宅房屋的需求，同时并非土地都能用于建设房子，原因是土地的位置具有固定性，地区间土地市场不能互相调节，因此土地市场的区域特性明显，而经济活跃、土地市场规范、土地需求量大、土地的供求矛盾也就越突出，城市化率高的地区土地的成本会越来越贵。　　建筑成本也会越来越高。从2003年底开始，受国际钢材价格的影响，国内钢材价格的上涨幅度较大，最高时达到20%。一般来说，钢材价格占房地产建筑成本 10%~20%。钢材价格的上涨，仅能够影响房地产全部成本的1%左右；尽管当前出现的钢材、水泥等产能的过剩，主要是需求还没能有效的跟上，通过压缩产能过剩行业，让供给和需求同步，在同步的基础上，钢材、水泥的成本终会受基础原材料成本的上升而上涨。　　劳动力成本上升是社会经济发展的必然结果。从宏观面来看，我国正进入一个生产要素成本周期性上升的阶段，这是任何一个国家在发展中都将面临的问题。我国经济发展到目前这个阶段，人均GDP达到 2000美元以后，多种生产要素价格走势都出现了明显的上涨趋势，从资源性的土地价格、能源、基础原材料等资源到生活必须品的粮食、蔬菜等都在大幅上升。物价的上升必然带来劳动力工资收入水平的上升，中国从20世纪80年代到本世纪初的20多年时间里，如果剔除通货膨胀的因素，劳动力工资涨幅并不大，原因是在过去中国主要采取的是低工资战略，劳动力工资几乎没有什么增长。但经过30年的改革开放，目前劳动力待遇问题已经成为国家战略问题，也就是说，收入差距的加大已成为当前中国经济发展中的重要社会问题，必须将这种差距由不平衡转向平衡发展，因此，我国低价劳动力无限供给的格局已经发生了变化，这种变化是历史性的，是中国社会经济发展到了一定阶段的必然结果。其次，全球经济一体化，输入型通货膨胀导致人力成本的上升。近年来各国均出现了不同程度的物价上涨，全球初级产品价格的波动对我国的影响越来越大。随着我国工业化和经济发展速度的加快，对全球初级产品的依赖性也越来越高，全球初级产品价格的上升必然导致国内初级产品价格的上升，并推动企业成本包括劳动力成本的上升。 同欧美发达国家比，我国的劳动力价格还是非常的低。　　供需不平衡将持续推动中国房价的上涨 　　我们来算算账，中国目前有13亿人口，按一家三口拥有一套90平米的房子，中国需要4.3亿套房屋，387亿平米的房屋需求量，当然这些需求量并非都能得到满足，因为，在中国，房地产的需求是不平衡的，刚毕业的大学生、新婚夫妇、农民工、低收入家庭等对房屋具有刚性需求，但他们却买不起房子。有钱人买了一套、二套、三套，依然想把手里钱来买房，一是因为在中国的投资渠道太窄，老百姓资金没有更多的投资渠道；二是房屋具有抗通涨的能力；刚性需求的人不见得有钱，弹性需求的人一定有钱，弹性需求是拉动本轮房价上涨的主体。而中国的城市人口在6.5亿人，且呈快速增长过程，预计未来10年中国城市人口将增加到10亿，这10亿人中，我们假设有一半的人住商品房，有20%的人住简陋房屋，30%住公租、廉住房和租赁房。50%的人就是5亿人，按每三人需有一套90平米，就需要1.7亿间住房153亿平米。截止目前，中国现在有多少住房？当前我国的真实住房情况如何？根据《中国统计年鉴》和《2008年国民经济和社会发展统计公报》相关数据，截至2008年底，中国城镇实有住房建筑面积总量为124亿平方米左右，当年城镇常住人口6.07亿人。暂且不说这组数据的真实性，因为，我国的统计数字都是按照投资渠道由基层单位层层报上来的，没有正规呈报单位。　　而这些房屋数字中，第一、小产权房的数量就相当惊人，北京有人估计大概占了20%左右，深圳这样的城市占的比重就更高，有的高达40%﹑50%。2007年建设部副部长鹿心社指出，截至2007年上半年，全国"小产权房"面积已经达到66亿平方米，相当于2007年地产销售高峰时期的十年销售量。到现在又增加了几亿平方米，至少已超过70多亿平方米﹑七八千万套住房。而1997~2008年12年间，全国开发商建设的商品住宅竣工面积总共不过69.5亿平方米；销售面积38.55亿平方米，也就是说，小产权房比开发商建设和销售的商品住宅面积还大得多。第二、违章建筑。现在全国有多少违章建筑，没法统计，起码数以十亿计。违章建筑分两种，一种是大量有权有钱的人利用权势占块地私建的房子，大都是豪宅﹑别墅；另一种是其它有些单位建房分给职工的﹑私人自建房的难以统计的也很多。第三、2.3亿进入城市常住的农民工绝大多数进城已超过半年，很多都已打工十几年20几年了，已经列入了城镇人口统计范围。但并没有属于自已的房子，他们的需求量大约在40亿平方米。第四、2000~2009年我国毕业大学生人数共计3275万人，其中至少有一千多万人是漂在城市中租房打工，买不起房，只能租很小的"蜗居"，当"蚁族"。在买了房的居民中，又有几千万人背负着四万亿元房贷，在当"房奴"。第五、中国目前面临60%以上的房子需要改造。　　由此看来未来10年，中国对住房的刚性需求大约在216亿平方米，按50%的需求计算，也需要房屋108亿平方米，而中国每年新建城市住宅5-6亿平方米，10年可建60平方米，供给同需求的不平衡在未来将会越来越加剧。因此，供需的不平衡将必然持续推动中国的房价上涨。

资金的流动性过剩加剧房价的上升　　流动性过剩。国务院选在此时出台"民间投资36条"，意在靠启动并扩大民间投资来接替中央投资的"4万亿"计划。解决流动性过剩的问题，必须将民间资金引导到其它的投资领域，目前整个经济的回升主要是靠4万亿刺激政策拉动，这方面国有投资贡献很大，但是民间投资贡献有限，而民间投资启动才是经济增长的内生动力，也是解决当前资金过剩而大量堆积在房地产行业，形成房地产的投机的有效方法。从央行5月11日公布的数据来看，M1和M2增速的反剪刀差在4月份进一步扩大。M2增速4月回落至21.48%，而M1增速4月则反弹至31.25%。反剪刀差由此达到9.77个百分点。反剪刀差的扩大，反映了存款活期化加大的趋势。因此，一方面民间资金未有效的使用，另一方面由于负利率的存在，使存款活期化的趋势越来越严重，使得资金流动性加剧，通货膨胀再次成为市场热议的话题。只要过剩的资金无去路，房子将一直会成为资金流向的聚集地。

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