上交高金：中国房地产市场存在结构性机会 值得投资

上交高金：中国房地产市场存在结构性机会 值得投资 上海交通大学上海高级金融学院

【MBA中国网讯】由上海交通大学上海高级金融学院与亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”近日在上海盛大举行。

其中“全球资产配置与跨境投资”专题讨论由领盛投资中国区投资部总监、亚太区董事唐瑾女士担纲主持，霸菱亚洲投资基金董事总经理、房地产部主管Mark Fogle先生，上海绿庭投资控股集团董事长兼总裁龙炼先生，中国人寿保险（集团）公司副总裁盛和泰先生，爱建（香港）有限公司总经理、爱建信托私人银行部总经理望秋女士参与讨论。

中国房地产市场的回撤是买入的好时机

霸菱亚洲投资基金董事总经理、房地产部主管 Mark Fogle

BPEA看好亚太地区长期的趋势，尤其是房地产的板块。在中国这样的经济体量，能有4%-5%的增长已经很令人难以置信了，所以我们机构是比较看好中国市场的。BPEA最近一支基金完成了3笔交易，其中20%配置到中国。现在亚洲理想的、具备长期增值和优秀回报的资产不多，BPEA也希望能避免在顶端买入。因此，中国房地产市场的回撤是买入的好时机，长期来看，具备了回报增长的潜力。关于跨境投资，BPEA比较关注的是中国、日本、澳大利亚的市场，关注的两大板块是旅游业和物流。投资策略上，取决于投资类型，有的是看特定国家，比如说澳大利亚，主要投资思路是找资本化率和利率之间的差价，在中国情况又不同，反而是利率大于资本化率。此外，在整个区域中大概有九个国家，BPEA会同时看四、五个国家，以使投资更分散和多元化。

人们需求的变化带来房地产市场结构性的机会

上海绿庭投资控股集团董事长兼总裁 龙炼

中国GDP增速其实放在全球来看还是不错的，大宗物业交易市场上，近两年外资的收购比例也从侧面上体现了全球和中国的关系。提到全球配置，我们要有穿越周期的思考和观察，中国的高净值人士里面50岁以上的人超过50%，这意味着大家会更保守。同时有58%的高净值人士对全球配置存在诉求，以低相关性、风险对冲的配置，在经济面临不确定性的时候来抵御系统性风险。关于地产市场，中国GDP增速放缓肯定会影响到地产，尤其是商业地产行业。短期来看，地产价格最敏感的因素就是信贷政策。今年以来，商办物业的租金在下跌，对整个资产估值也随之下降，风险在逐步释放。虽然中国的房地产行业积累了一些问题，包括负债率高、资产价格高，但长期来看，随着人们需求的变化，以及城市群一体化发展的导向，中国的房地产还是有结构性的机会。我们认为中国和美国还是值得投资的。

关注四大趋势性机会

中国人寿保险（集团）公司副总裁 盛和泰

关于中国经济增长，我们从三大因素分析：劳动人口受教育比例和水平不断提高，人口红利由数量向质量发展；中国的储蓄率世界最高，从资本方面可以给中国的后续发展提供强大的资金支持；从技术来说，中国技术研发投入在世界排第二位。因此，中国的经济增长是有支撑的，尽管经济增速放缓，但发展的质量在稳步提升，经济发展的韧性也在加强，现在是产业结构升级和经济转型过程中所带来的阵痛。

短期来看，增速放缓可能会影响整个地产的发展，特别是投资性不动产的发展。投资性不动产和实体经济紧密相关，服务于实体经济的需求，因此我们短期可以采取防御性的举措，投资于固定收益的资产，或者进行核心企业、核心城市、核心资产的配置。长期来看，这也是中国供给侧结构性改革和产业结构调整升级中趋势性的投资机会。现在央行采取适度灵活的货币政策，而且有保有压，定向降准。房地产企业融资渠道受压，融资压力变大，这为境外机构投资者投资中国市场，缓解行业压力提供了一个非常好的时间窗口。除了核心位置的商业地产，未来有几个方面的趋势性的机会值得关注：首先是产业升级带来的机会，像信息技术、高端制造、生物、绿色低碳，以及数字创意等几个十万亿级的产业发展，将带来科技地产的发展，特别是数据中心和科技园的建设、配套设施的建设；第二是规划升级带来的机会，京津冀、粤港澳、长三角，这几个城市群会带来城市功能特别是周边几个城市之间的投资机会；第三是消费升级带来的机会，如消费升级和食品安全带来的冷链物流的机会、重视教育带来的教育地产的机会、老龄化社会带来的养老地产和医疗健康的机会；第四是资本升级带来的最大的机会，中国仅有3.5万亿元资产证券化的产品，而美国现在资产证券化产品达到12.8万亿美元，87%是以不动产为基础资产，中国的发展空间非常大。此外，跨境投资要回归本源，即通过跨空间，跨境来实现跨周期。投资要服务于国家战略，根据相关规定，投资于一带一路沿线国家，进行有利于互联互通的基础设施投资，还有物流、文化等方面的投资。从投资过程来说，首先，要依法合规，要入乡随俗，塑造好企业形象；其次，要借船出海，和当地最顶尖的机构合作，可以有效地控制风险；第三是做好货币的匹配，有效避免汇率风险。

* 注：根据嘉宾们在高金和亚洲房地产研究院联合主办的“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上的圆桌讨论内容整理。

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