H股房企掀海外融资潮 还债圈地忙

H股房企掀海外融资潮 还债圈地忙 更新时间：2010-9-30 6:48:34 　　开发商海外融资利息高：票据年利率最高达14%，开发商内地融资票据年利率仅有4%~5%　　房企的缺钱局面还在蔓延。　　今年上半年，海外优先票据融资成为H股上市内地房企的惯用融资工具。　　恒大地产：180亿元现金谋收购 　　9月13日，宝龙地产宣布，发行于2015年到期、本金总额2亿美元的5年期优先票据在海外受到踊跃认购，不仅成功募得所需求的资金，更是与原定拟发行的1.5亿美元相比，争取到超额认购2倍的佳绩。　　据记者了解，今年上半年不少在H股上市的房企有相同举动。其中包括恒大地产、碧桂园、佳兆业地产、花样年控股、世茂房地产、合景泰富。　　今年最早“出招”的是恒大地产。1月22日，恒大地产公告称，公司已对外发行本金额为7.5亿美元、2015年1月27日到期的优先票据，年息13%。　　这笔优先票据的发行是继去年11月在港IPO以来恒大地产首次融资。恒大地产在公告中表示，该笔票据发行后，公司将筹得净额约7.3亿美元款项。该笔款项将首先用于偿还一笔未付清的结构性担保贷款。　　就在此次成功发行票据的三个月后，2009年盈利大涨的恒大集团再次一鼓作气，发行6亿美元优先票据。全数售予香港富豪、华人置业主席刘銮雄。票据于2015年到期，年利率为13%，其中华人置业占3.5亿美元，而刘銮雄则占2.5亿美元。　　刘銮雄一方面看中恒大票据的高息回报，另一方面看好的是恒大的售楼成绩及以二三线城市为发展重点的策略。　　快速增长体现在恒大大幅低价扩充土地储备的力度上。上半年，公司新增26块土地，分布在上海、天津、成都、太原、沈阳、济南、长春、中山等21个具备增长前景的城市。截至6月底，公司拥有73个项目，土地储备7238.5万平方米，分布在全国36个城市，平均成本为519元/平方米。　　恒大副主席兼首席执行官夏海钧曾表示，“恒大持现金达135亿元，再加上这次发行票据后，所持现金近180亿元，十分充裕，可以加快楼盘发展及作收购之用。”他认为，内地银根由现时至下半年会逐步收紧，开发商借贷会愈趋困难，故市场将出现更多平价收购机会。　　碧桂园：5.5亿美元先还债再补现金流 　　和恒大地产一样，碧桂园也经历了两次发行优先票据。4月16日，碧桂园宣布发行5.5亿美元。　　在此之前的4月14日，碧桂园对集团2013年到期的可换股债券的邀请接纳结束，共收到约7.81亿元人民币的债券持有人对此次邀请接纳的同意。　　碧桂园公告称，拟将票据净所得款中的约1.275亿美元用于支付邀请接纳中接受回购的可换股债券，余款将保留在集团的境外银行账户，用于在回售权到期日赎回届时行使回售权的可换股债券。此后任何所得款余额将用于现有或未来项目及一般企业用途。　　国际著名评级机构标准普尔给了碧桂园积极的评价，认为“碧桂园之邀请接纳回购其可换股债券及同步发行高息债券的行动，为公司主动的债务管理行为。碧桂园的商业模式在大本营广东省市场，有良好的口碑”。最终碧桂园依靠5.5亿美元优先票据的发行获得全球超额认购，在现金流方面获得了优势。　　8月4日，碧桂园再次公告称，公司再拟定进行国际发售五年期有限票据，用作购回尚未偿还可换股债券及为现有与新增房地产项目提供资金。　　截至6月底，碧桂园在建项目78个，公司土地储备在二三线城市所占比例为82%，受房地产调控政策的影响较小。不少行业资深人士也认为，无论是土地储备、资金优势还是项目发展模式，碧桂园都在二三线城市房地产竞争中具有相当的优势。　　五大房企：跟风海外融资 　　其后，几家内地房企均效仿此融资手法。　　4月22日，佳兆业宣布，发行3.5亿美元的2015年到期13.5%优先票据，拟用所得款项净额悉数预付2009年所有抵押贷款，为现有及新增物业项目提供资金及作一般企业用途。　　5月6日，花样年宣布，成功发行本金总额为1.2亿美元的担保优先票据。有关票据将于2015年5月到期，利息为年利率14%。　　7月27日，世茂公告，计划发行5亿美元于2017年到期的优先票据，息率为9.65%。拟将其用于偿还现有债务、为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用作一般企业用途以加强流动资金状况。在此之前，由于地产股连续下挫，公司刚刚撤销了两笔定向增发方案。　　8月2日，合景泰富发布公告称，将发行于2017年到期的本金总额达2.5亿美元的优先票据，年利率按12.50%计算。　　9月13日，宝龙地产宣布，发行的2015年到期本金总额2亿美元之优先票据，所得净额1.948亿美元，年利率13.75%，拟为现有及新增物业发展项目提供资金，以及用作一般企业用途。　　“通过3年的不断尝试，国内H股的民营开发企业已经基本完成海外票据融资平台的搭建和信用建立过程，拥有了一定票据融资的经验并得到了海外票据投资者的初步认知和认可。与过去三年多发生的票据融资案例如出一辙，此轮融资主角依然为清一色的民营开发企业。”华高莱斯国际地产顾问公司高级咨询师王楠如是认为。　　融资目的：还债或圈地 　　观察此轮海外融资发现，融资资金用途比较广泛，使用也灵活。其可用于清偿债务，例如恒大和碧桂园等分别需要偿还2010年的到期借款；用于购置土地、投资项目上也是重要一环，例如佳兆业、恒大、世茂等纷纷表示资金将一部分用于“新增物业项目”。　　融资期限上也为开发商带去一定的好处，此轮发行的多为5-7年的中长期票据，如此的时间长度可以为开发企业腾出债务调整的期限和空间，一定程度上缓解了开发商的债务压力。　　“但从另一方面看，开发商需要付出的巨大成本是高息，此轮融资，各开发商的票据年利率几乎都达10%以上，花样年更是达到最高14%，而从内地其他一些开发商同样发行优先票据融资来看，成本就会低很多，例如中海发3-5年期的优先票据，年利率在4%~5%。”一名投融资方面的法律顾问告诉记者。　　业内有观点认为，通常议价能力越低的公司发债息率越高，这显示出市场对于公司偿债能力的担忧。　　但从开发商的票据发行情况看，海外市场对其投资颇具热情和信心。宝龙的票据发行获得大幅超额认购便是最新的一次证明。　　宝龙同其他受追捧的发债房企一样，其优秀的业绩和广阔的发展前景是吸引海外投资机构的重要特质。宝龙是深耕三四线城市的商业地产开发商，与住宅用地相比，商业用地的防御性更高，因此对政策性收紧的敏感性相对较低。中金公司的白宏炜认为，宝龙瞄准三四线城市发展，低廉的土地成本使公司在三四线城市具有快速发展的潜力。　　另一方面，低负债率也为宝龙成功发债奠定了有力基础。上半年宝龙地产资产负债率降至19%，净利润同比上升147%，坚实的财务状况为2亿美元的国际发售优先票据发行成功奠定了基础。　　反观碧桂园，虽然其融资道路畅顺，但在去年，碧桂园因其财务指标不良而不被各评级机构看好。去年9月，碧桂园宣布计划发售优先票据，其集资主要会用于偿还中信嘉华银行的3500万美元贷款。标准普尔认为，碧桂园财务指标可能进一步削弱的状况以及融资结构的杠杆性趋高， 因而对碧桂园的美元优先无担保债券授予 “BB”的债务评级，同时将该债务评级列入负面信用观察名单。　　解析海外融资：风险与机遇并存 　　王楠认为，海外优先票据融资，并不是人人可用的融资良方。除高利率外，它还潜藏其他巨大风险。　　其中负债比例往往就是海外票据融资协议中对发债人的众多约束条件之一。2006年11月10日，绿城7年期4亿美元优先票据发行，年利率9%，之后在2009年5月20日以票面金额85%的价格赎回了90%以上的票据，其中原因是绿城新的信托融资计划违反了票据融资协议中对集团所属项目公司负债比例的要求，使得现金已捉襟见肘的绿城不得不提前赎回票据。　　尽管存在着高风险，开发商毕竟也从中尝到了甜头，他们不必因国内银根缩紧而愁眉不展，并为自身寻找到了一种新的融资方式和渠道。海外优先票据的出现，为这些民营开发企业丰富资金来源、调整财务结构发挥了积极作用。

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