上海二手商铺买卖抬头 售价已透支未来5~10年收益

上海二手商铺买卖抬头 售价已透支未来5~10年收益 更新时间：2010-9-17 7:03:33 　　德佑地产长宁分行的客户王先生，上月在跟业务员看完住宅房源之后，在途中听见业务员提到长宁区的一套120平方米小型商铺出售信息，当即表示出浓厚兴趣。在现场看完铺子之后当天支付了定金。　　近期，该公司的门店经常接到关于商铺投资的意向咨询电话，这类意向客户多数会要求商铺周边商圈成熟，租金回报率高等。　　不久前，易居臣信九亭门店的钱经理也经手了这样一宗大单，买家张先生通过他的居间服务一口气买入8套位于松江区人民北路的二手商铺，单价约200万元，交易总额约1500万元。　　易居臣信市场分析师杨晨青告诉《第一财经日报》记者，这位来自浙江的买家拥有一家实业公司，他手头持有的余钱原本打算用于住宅投资，考虑到4月开始的楼市调控，于是转向了商铺。这位买家的基本逻辑是：商铺不在楼市的打压范围内，依然可以享受资产升值的收益，也方便套现。　　杨晨青解释，为了有效降低投资风险，转换投资跑道的投资者可以选择小型商铺入手。新政之后，大约七成的商铺成交个案是面积在100平方米以内，尤其是面积在10~40平方米之间的超小面积旺铺。不过，商铺投资最好不要选择成熟商圈，不妨考虑那些刚开发或待开发的商圈养几年。从4月至今的实际买卖情况来看，这些商铺买家的区域主要集中在松江、闵行、嘉定等上海外围区域，以及江苏昆山、常州等周边城市。　　杨晨青认为，虽然这样的豪客重新在上海市场上露面，但是，放眼整个商铺市场而言，市场购买力尚未恢复，现实并没有外界传闻的那么火爆。　　德佑地产市场中心研究经理蒋旭提供了一组数据佐证了上述观点。2010年前8个月，上海全市二手商铺成交套数为1645套，同比2009年前8个月的1998套下跌了17.67%。其中，2010年5~8月二手商铺成交套数为685套，同比2009年5~8月的1077套更是下跌了36.4%。　　21世纪不动产分析师黄河滔进一步分析：2009年，上海的二手商铺市场月度买卖套数为265套。2010年，1~4月，月度成交套数为240套。5~7月，月度成交套数为165套。8月成交套数为190套。“如果暂且称住宅市场是回暖，那么，商铺回暖的速度显然比住宅慢许多。今年至今，上海的商铺市场始终没有达到去年的平均高度，即便在住宅交投活跃的8月份。”　　杨晨青也认为，上海的二手商铺投资总体处于价值不断衰退的通道之中。一方面是许多商铺的价格高得离谱，现在的售价已经把未来5~10年的收益透支；另一方面，二手商铺的交易税费很昂贵。那位浙江的买家或许没有充分考虑到未来出售这些商铺所需要支付的高昂税费。如果粗略计算，一套商铺增值利润的60%左右将以各种税费的方式上缴给国家。

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