公租房指导意见公布投资者权益可转让
公租房指导意见公布 投资者权益可转让
公租房指导意见公布 投资者权益可转让 更新时间：2010-6-14 0:21:19 住房城乡建设部等七部门12日联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，要求新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
根据《指导意见》，公共租赁住房房源通过新建、改建 、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。
《指导意见》强调，各地所建公租房只能租赁，不得出售；实行“谁投资，谁所有”，投资者权益可依法转让。
一位熟悉情况人士告诉记者，6月11日，国务院副总理李克强主持召开了公共租赁房建设工作座谈会。全国各省主管副省长、重点城市市长和中央房地产企业有关负责人均参加了会议。
据悉，由国务院专门召开的某种政策性住房工作会，还属首次。
姓“公”姓“私”
根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件和租金水平，由市、县人民政府确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。
《指导意见》强调，新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年。
《意见》当中提出了若干优惠政策措施，推进民间资本进入公共租赁房建设。吸引民间资本参与到公共租赁房建设当中，是此次出台的《意见》较之前征求意见稿内容中最大的变化。
投资者权益可依法转让,这条政策措施被认为是打开了公共租赁房投资建设主体单一之门的关键政策，如果公共租赁房所有权可以转让，则其由民间资本建设和运营就扫清了法律障碍。
相对于廉租房和经济适用房来说，公共租赁房租金高，受保障人群素质较高，回报稳定，被认为最有利于民间资本参与的产品。此前，经济适用房和廉租房建设当中，由于项目利润率低，加之政策执行上，地方政府普遍给予优惠政策不足。民营企业持续参与保障性住房建设的例子很少，全国大部分保障性住房由国有企业控制。
目前，普遍的认识是，民营企业能为保障房建设带来资金，其灵活的体制机制也可能有助于降低项目成本。
实际情况中，连公共租赁房工作走在全国前列的重庆也不例外，虽然其未来三年内每年连续建设公共租赁房面积达到1000万平方米，其仍坚持姓“公”。
“公”姓运营难题
据悉，住建部从2009年初开始制订《意见》，其间召开过几次全国性座谈会，并且让北京等城市先行进行了公租房建设管理的试点探索。
然而，直至北京等城市出台地方版的《公共租赁房管理办法》，中央版本的“公共租赁房指导意见”仍未推出。
按照惯常工作进度安排，住建部应该先推出“公共租赁房指导意见”，然后出台全国版的《公共租赁房管理条例》，其程序如经济适用房管理条例制定程序一样。
据记者了解，北京、上海、重庆、江苏等地区已经开始建设公共租赁房，但是此前建设规模增长并不快。究其原因，一是缺乏规范性操作规范，例如公共租赁房用地是否应该协议划拨，全国也没有一个统一要求。二是地方政府不愿意自己手中持有大量政策性住房，这些住房的管理和运营是个大问题。
上述熟悉情况的人士说，地方政府多数不愿意持有政策性住房，即使廉租房这样地方政府必须建设的保障房产品，也有地方政府采取了“售转租”的方法。公共租赁房虽然产品品质较好，毕竟是政策性住房的一种，如果政府手中大量持有和运营这样的房屋，不仅增加了政府财政投入，似乎又回到了福利分房的时代，与住房制度改革不适应。
最重要的原因是，公共租赁房是以回收租金来逐渐回收政府投资成本。以土地完全免费划拨计算，每平方米建设成本最少也在2000-3000元，日常运营管理费用每平方米每月也需要一定的费用。正常运营的情况下，以60平米房屋计算，东部沿海地区至少需要10年收回成本，中西部地区需要时间更长。
问题是地方政府手中没有足够的资金支撑公共租赁房进入良性循环，其还需要建设廉租房、经济适用房等其他政策性住房产品。
此前，曾有消息称，北京市准备将公共租赁房作为reits的打包资产，甚至想成立一个百亿“公屋局”，来专司公共租赁房管理运营，但是最终流产。
据了解，北京市原计划的由政府集中管理运营公租房的模式之所以破产，原因是现行北京市经济适用房、廉租房、限价房等保障性住房产品建设、管理均由区县政府住房保障部门负责。北京市住房保障办只是负责市级层面的保障人群住房保障产品提供和全市住房保障监管工作。
如果将公共租赁房所有管理权力收归市级层面机构负责，可能会对区县做保障性住房的“积极性”产生影响。“可能会有区县说，你要收就都收回去吧，不能只收回公共租赁房，而不收回廉租房。”一位不愿公开姓名的北京市房地产行业协会人士指出。
一位地方住房保障局的负责人曾向记者表示，由政府集中管理公租房可能面临很多难题。例如保障对象不再符合保障条件，如果到期拒绝退出怎么办？
房地产投资下降隐忧
上述熟悉情况的人士表示，国务院这次高度重视公共租赁房建设工作，不会受公共租赁房姓“公”姓“私”这样的问题所影响。
在公共租赁房准备大力引进民间资本投资的背后，是“国十条”持续调控下，全国房地产投资可能出现下降，由此可能带来经济增长压力的隐忧。
上述熟悉情况的人士说，5月份住建部就曾召集中央房地产企业负责人和地方主要房地产企业负责人不断座谈，摸底“国十条”落地情况，预热公共租赁房指导意见出台。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，5月份全国完成房地产开发投资3985亿元，比4月增加648亿元，继续高于2009年3019亿元的月度均值，主要原因有二：一是受去年以来的上升惯性影响，二是今年国家计划新建300万套保障性住房，280万套棚户区改造住房，这类投资将弥补商品房投资增长的不足。
而随着房地产投资规模触顶和房地产企业投资意愿下降，预计下半年开始房地产投资规模将出现下降。而因房地产行业萎缩带来的钢材、水泥等上下游产业的萎缩效果已经呈现。
上述熟悉情况的人士表示，这次国务院适时推出公共租赁房指导意见，并准备将吸引民间资本投资作为工作的重点，是具有高度全局观的表现。吸取2008年房地产调控的教训，当年就是因为房地产投资下降带动国民经济增长下行，而不得不又出台房地产“救市”政策。本次房地产调控与宏观经济变化形势高度结合起来，既不放松对房价的调控能力，又将房地产市场变化控制在中央全局的掌握之内。
据悉，住建部等部门正主持建设房地产预警体系，目前已经有厦门、福州等地方城市进行试点建设。这预警体系将实时通报地方房价、投资变化情况，为地方政府制定调控政策和选择调控时机，提供参考。
而诸如用地和税收优惠政策问题，“意见”也给予了有力政策支持。“意见”中指出，面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
据悉，住建部等部门正主持建设房地产预警体系，目前已经有厦门、福州等地方城市进行试点建设。这预警体系将实时通报地方房价、投资变化情况，为地方政府制定调控政策和选择调控时机，提供参考。
此外，本次“意见”中还提出了很有吸引力的支持公共租赁房建设的金融支持政策。
“意见”中指出，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。
同时，“意见”中指出，探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。
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