房价越贵房产投资越亏 “傻子才买房子”？

房价越贵房产投资越亏 “傻子才买房子”？ 更新时间：2010-12-20 8:21:39 　　在今年年初，人们考虑的是，买入房产能否增值，并跑赢CPI；时至岁尾，人们却应该自问：今天的投资房产，是否已经成为了一项负债？　　11月，CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，创出28个月新高。　　时近年末，京城房价松动，部分购房者也从“围观”转向考虑出手。不少人问：“买两套房抗通胀，过两年涨一点儿就卖掉行不行？”　　通胀时代，普通人大都会选择房地产作为保值和升值的手段。但实际上，房市与股市道理完全一致，关键是价格与价值本身是否相符。今天房产的投资价值，早已成为一种糟糕的投资选择。　　“傻子才买房子”　　“打扰了，请问您位于××的房子卖吗？”这是家住朝阳小关的赵女士近期经常接到的“骚扰”电话。　　开始赵女士还耐心向中介解释，她的房子一直是自住，不考虑出售，并劝对方把信息删掉。但随后赵女士发现，自己在网上的电话信息已经永远不可能被删除了，隔三岔五就有中介打电话来问她是否出售房屋。　　最近一次，赵女士正在公司开会，突然一个陌生电话打过来，有了之前的经验，她选择了拒绝接听。陌生电话继续打来，赵女士再次按掉。陌生电话顽强地又打过来，赵女士一看不得不接了，估计是有什么紧急事务。　　“您打算买房子吗？”对方开口就问。不胜其烦的赵女士甩出了一句：“傻子现在还买房子！”　　赵女士事后想想，自己说出的实际上是心里话：“现在买房投资其实就是在和国家政策相抗衡。”　　赵女士的“不买房”依靠的是直觉，而对曾经拥有多套房产的专业投资人士杨先生来说，“不买房”则是有自己的一套严密逻辑。　　他认为，房产目前只适合持有、卖出，而绝不适合买入——“房地产投资的真正利润来源并不仅在于价格的绝对上涨，而更重要的是杠杆的利用率以及贷款的低利率”。杨先生说，相对其他可灵活进出的资产而言，投资房产最重要的理由之一是“杠杆”。而目前三套以上房产的政策实际上取消了投资杠杆；同时，与2008年的降息和各种鼓励购房的国家政策相反，现在加息通道已经打开，政策又打压投资，因此目前对于房产来说，投资主要理由也就消失了。　　“没有杠杆的房地产投资，绝称不上是一笔好的生意。”杨先生说。今年4月，因为提前嗅到了房产新政风暴，杨先生抛出了多套房产，只留下了两套租售比仍然满意的房产。　　为什么杨先生留下了租售比满意的房产？　　杨先生解释说，一方面，房产出租的收益至少要覆盖贷款，才能带来正向的现金流，否则就是一项负债。杨先生手头的两套房产，贷款与租金之比为1比2，后者远远超过了前者，尽管目前进入加息周期，但较高的租金回报仍可保无虞。另一方面，房产总价目前仅为年租金收益的10倍。换句话说，如果不贷款，靠租金也可保证10年回本。　　“很多人现在陷入了投资房产的误区。”杨先生说，全民炒房热潮之后，再投资房产，未来的收益很可能不是正回报。　　只有地产赚了　　未来的收益很可能不是正回报，那么究竟房产如何判断价值？　　与地产大鳄们鼓吹的房价永远上涨的理论不同，杨先生认为，房产其实一直在贬值，而真正上涨的，是地产。　　杨先生表示，房地产是由两个部分组成，一是房子、二是土地。房子越用越旧，价值越来越低，最终需要推倒重建。在使用期间，房产始终在折旧和贬值。人们通常说的房地产升值，是指土地升值，而不是房屋本身升值。　　按照现行政策，中国房地产的土地使用权是70年，70年后房产的使用权到期，土地使用权归国家。有人会说，70年后的个人产权应该会依然延续。　　“虽然政策的变动无法预料，但按照中国现在的施工质量，房产根本用不到70年。”杨先生说，考虑到这一现实，70年后房地产皆无，其实买房的意义在一定程度上相当于租房，只不过租期是70年。国外的政策当然不同，例如在美国，投资人买房后，土地使用权是永久的——所以房地产的投资评估，从估值的角度来说，只需将70年现金流折现即可。　　杨先生举例说，假设房子出租，租金回报是每年的现金流。简化起见，不算维护性支出，如果假设租金的增长率与通胀相同，折现率为10%。假设初始租金是1，则70年产生的经折现的租金总和是16倍。按股市的评估标准来说，就是最高16倍市盈率，初始投资回报率为6.25%。如果将折现率调整为8%，则市盈率为23倍，回报率仅为4.4%。　　关于房地产投资的成本和房地产的估值，70年土地使用权，70年房子折旧完毕，假设是90平方米，2万一平方米，则总价是180万。假设全款，年成本是2.8万。相当于每月2300元的租金。　　“其实按国家现行政策，买房也相当于是租房，只不过能租70年，中国的房子70年后能否再用都很难说。”杨先生说。　　投资房产误区一　　跑赢通胀　　买房抗通胀——这是目前最为流行的投资理由。　　今年年初，本报《财道》就分析，基于投资预期买房预防通胀，实质上却往往跑不赢CPI.　　今天投资买房为什么跑不赢通胀？　　理由是，评估一项资产的惟一正确方法就是自由现金流。对房产而言，自由现金流的来源就是租金，而租金的高低，直接表明了租售比的高低。如果租金不能覆盖房贷、物业费、采暖费等开支，则会成为一项负债。同时如果不能高于CPI的增长，更是一项亏本的买卖。　　投资人杨先生举例说，一般情况下，房产最直接的回报是租金。而租售比就是房产的回报率。据统计，北京目前的年平均租售比为1比43 左右，相当于2.3%的回报率。如果算上中介费、物业费、装修费用等，北京房地产的平均实际净回报率在2%左右。通俗地说，一套市值100万元的房产每年净回报约为2万左右。　　这是房产的回报，而房产的投入又是什么呢？杨先生说，投入包括两个部分：按揭贷款和买房者自身的资金。　　按揭贷款成本：即目前按揭贷款利率，约为5.94%左右。　　买房者的资金成本：因人而异。但按最保守的估计，如果买长期国债，可以获得无风险收益。目前2007国债13的收益率约为4.52%左右。也就是说买房者的资金成本在4.52%以上。　　杨先生分析说，总体上看，房地产的总投入是按揭贷款和买房者资金成本的加权平均。按照20%首付，80%贷款计算，一个房产的总资金成本为：5.94%×80% + 4.52%×20%=5.656%。也就是100万的房子，每年投入约为5.656万。　　“把房产的平均投入与平均回报相比，就会发现投入高于回报3.656%左右。”杨先生说。　　2009年，中国的CPI为-0.7%，但随着通货膨胀的来临，按揭贷款成本和买房者的资金成本未来都会随通胀上涨。在这种情况下，房产投资完全要靠房地产的大幅升值来弥补投资损失——未来房产价格必须每年在通胀的基础上再平均升值3.656%以上。　　几天前，国家统计局公布的数据显示：11月CPI同比上升5.1%。　　如假设未来数年通胀为5%，那么，房价必须在未来几十年平均每年上涨8.656%以上才能保本。否则，房价越贵亏损得越多，通胀越高亏损越多。　　杨先生说，在房价经过了十来年的飞速增长之后，豪赌未来数年北京房价继续一路狂奔，完全就是一种“不看底牌的下注”。　　投资房产误区二　　长期上涨　　长期来看，房产一定会涨——这是当前流行的第二个理由。　　《非理性繁荣》的作者、耶鲁大学经济系著名教授罗伯特·希勒却指出：住房价格长期无法超越通货膨胀。因为除了在土地严格受限制的地方，住房价格最终趋于建筑成本再加房屋的经济收益.　　本报专栏作者、财经人士Barrons分析罗伯特·希勒的数据说，在过去120年，虽然美国的人口增加了两倍，但是住房价格平均每年只上涨3.11%，同期CPI上涨为平均每年2.85%，住房价格只比CPI高0.26个百分点。换句话说，住房价格每年真实的上涨只有0.26%左右。但即使这0.26个百分点还主要是建筑成本上升带来的。过去120年，美国的建筑成本平均每年上涨3.27%，高于CPI的平均涨幅。　　12月5日本报《财道》封面文章《400银元变身2800万》中，提到这样一个实例：在民国十六年，有个老中医在上海买的一套占地半亩的“独栋别墅”房子，市值两万五千块银元。　　文中测算，按老中医的2.5万银元来说，当时的购买力相当于今天的250万元人民币。从1927年买入至今共83年。占地半亩，相当于333平方米，按今天的价格计算，如果是每平方米5万，总价格在1666万；如果是一平方米10万，总价格在3330万元。　　250万元增至1666万，83年增长6.67倍，年复合增长率仅为2.3%。如果是3330万，83年增长13.32倍，年复合增长率仅为3.17%。无论2.3%还是3.17%，都无法跑赢今天5.1%的CPI.　　显然，如果买入价格过高，即使是跨越大半个世纪的历史长河，投资房产长期而言也是上涨的，但房产只能勉强达到定期存款的水平，根本抵不过纸币贬值的速度。相关文章：中原证券：2011年政策收紧预期将逐步弱化中原证券：2011年政策收紧预期将逐步弱化2011年政策寻宝路线图下周买什么？实力券商力推7大行业2011年政策寻宝路线图2011年政策寻宝路线图看透纠结行情的三件大事四时间窗交汇下周或现转折年前个股好于大盘券商2011年预测：沪指指最低2300最高4300

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