房价跌跌不休美国房市二次探底担忧再起

房价跌跌不休 美国房市“二次探底”担忧再起

房价跌跌不休 美国房市“二次探底”担忧再起 更新时间：2010-12-31 8:28:46 　　消费房市数据不佳，美国经济乍暖还寒　　尽管距离泡沫破裂已经快五年，笼罩在美国房地产市场上的“寒气”仍未驱散。最新数据显示，具有标杆意义的标普/凯斯-席勒全美20个大城市房价指数在10月份出现同比0.8%的下降，跌幅不仅远高于预期，而且创下十个月来新高。分析人士据此预计，明年美国房价还将进一步下跌，房市将“二次探底”；但也有乐观观点认为，美国房地产市场最坏的时期已经过去，明年将开始逐步改善。　　房价或于明年触底 　　标准普尔公司12月28日公布的数据显示，标普/凯斯-席勒全美20个大城市的房价指数环比下降1.3%，同比下降0.8%，跌幅高于预期，并创出十个月新高。至此，美国20个大城市的房价自2006年的高点至今已累计下滑超过32%。　　对此，有“末日博士”之称的美国纽约大学经济学教授鲁比尼表示，美国房市正陷入双底衰退之中，10月份的房价指数印证了这一点。他认为，除了低于趋势水平的经济增速之外，政府税费减免政策到期以及止赎文件错乱等导致的银行房屋止赎程序中止等因素，都令房价承压。不过鲁比尼并未预计美国总体经济将出现双底衰退，他表示除房地产外，美国经济的其他领域正在复苏。　　无独有偶，标准普尔指数委员会主席大卫·布里泽也认为“房市二次探底即将到来”。他说：“10月份的数据没有带来任何好消息，全国的房价仍在继续下跌。”美银美林经济学家梅耶预计，美国房价将继续下滑直到“明年达到一个脆弱的底部”。　　美国房地产数据提供商Zillow公司首席经济学家汉弗莱斯预计，在明年下半年触底前，美国房价还将下滑5%-7%。他认为，因担忧房价将进一步下滑，买家在购房方面仍态度谨慎，美国房地产市场上的供应远远高于需求。据统计，包括已经和即将止赎的房屋在内，美国房屋库存量已达到720万套，需要21个月才能全部消化。　　Zillow公司日前披露的数据显示，今年以来美国房市总市值已经蒸发1.7万亿美元，这使得四年来美国房市累计蒸发的总市值高达9万亿美元。　　业内观点出现分歧 　　在部分人士担心房价进一步下跌的同时，也有不少人士对明年美国房地产市场的前景表示乐观。全美最大的豪宅开发商图尔兄弟公司首席执行官道格拉斯·耶尔莱就认为，美国房地产业“最坏的时期已经过去”，2011年将是房市逐步改善的一年，2012年将成为房市“大丰收的一年”。　　顾问资本管理公司首席投资官查尔斯·利伯曼认为，尽管失业率一直在高位徘徊，但就业岗位及美国人口的增长意味着房地产建筑业很可能在2011年出现改善，而较低的房贷利率也进一步支撑了购买力。　　“房地产市场将令我们震惊。”利伯曼表示，如果美联储的量化宽松政策最终能够带动就业增长，就能看到非常强劲的房地产市场。他预计明年就业岗位平均每月将增长20万个，美国失业率到年底会降至8.8%左右。　　全美房屋营建协会首席经济学家大卫·克劳预计，房屋开工量很可能在2011年达到73.9万套，创下三年来最高水平。最新数据显示，11月份全美房屋开工量达到55.5万套，而在2009年4月的历史最低点时仅为47.7万套。　　美国权威研究机构世界大型企业联合会12月28日发布的数据显示，12月美国消费者信心指数由上月的54.3降至52.5，不仅与经济学家做出的预期中值56相去甚远，更突显出美国消费者仍对本国实体经济增长前景持有谨慎态度。　　现状远离“健康状态” 　　消费者信心指数是美国实体经济重要的先行指标。随数据发布的分析报告指出，52.5的月度指数与去年同期基本持平，因此该数据本身并不那么令人失望；真正值得担忧的，则是数据反映的美国实体经济两大现状。　　首先，消费者信心指数处于50至60之间，这意味着美国经济仍远离其健康状态。历史统计表明，美国经济繁荣时期的消费者信心指数约在90以上，而且在平均消费者信心指数低于60的年份所举行的美国总统大选中，未曾有任何一位在任总统获得连任。　　其次，一些经济学家指出，消费者对于就业市场前景的看法在大多数情况下要比信心指数本身更清晰地预示未来经济走势，而形成本次数据的调查内容显示，美国消费者对于就业市场前景的看法正在变得更加悲观。数据显示，认为市场上工作机会“很充分”的消费者比例由11月的4.3%降至3.9%，而认为工作“很难找到”的消费者比例却由46.3%增至46.8%。　　经济前景阴晴不定 　　美国消费者信心指数的下滑并非近期关于美国经济增长前景的唯一负面声音。此前在27日，有“欧元之父”美誉的美国哥伦比亚大学经济学教授蒙代尔曾预计，2011年美国经济增速最多也只能达到2%，并难以推动美国就业市场改善；他表示，全球金融危机沉重打击了市场对美国经济的信心，“没有任何迹象表示美国经济近期会得到有力助推”。　　上述判断与此前部分经济学家、金融机构上调美国经济增长预期的举动形成鲜明反差；因为目前各机构普遍认定的2011年美国经济增速预期处于3%至3.5%之间。　　28日当日，高盛资产管理公司主席吉姆·奥尼尔在给客户的报告中，将2011年称为“美国年”，并表示赞成明年美国经济增长3.4%的预期。奥尼尔坦言债务压力会成为美国经济的潜在隐患，但表示这不会对美国经济基本面造成实质性更改。　　美国媒体指出，除经济基本面以外，美联储推出的6000亿美元美国国债购买计划和美国联邦政府出台的8580亿美元减税法案等措施，也都是引导美国经济增长预期转为积极的重要因素。但蒙代尔认为，美联储在力推第二轮量化宽松措施时，忽略了美元指数上扬这一因素，“美联储过去的三、四次类似政策起到了作用，但QE2刺激美国经济增长的效果会因为美元升值的影响大打折扣”，与此同时，大规模减税计划也将增加美国联邦政府的财政负担。　　美国华尔街著名分析师梅雷迪斯·惠特尼日前预测，2011年美国地方市政债券违约情况将会大量爆发。她的讲话引发投资者对美国债券市场的担忧。　　惠特尼在哥伦比亚广播公司“60分钟”节目中预测，明年将会发生50到100起市政债券违约事件，涉及金额高达上千亿美元，并对规模近3万亿美元的美国市政债券市场造成冲击。　　因成功预测华尔街危机而闻名的惠特尼警告说，继房地产泡沫破灭后，地方债务危机可能成为美国经济面临的最大问题。　　前两年的经济衰退导致地方税收锐减、社会保障等支出增加，这让一些本已债台高筑的地方政府雪上加霜，其偿债能力令人质疑。美国加利福尼亚州州政府去年因为巨额财政赤字宣布进入财政紧急状态。　　除地方债务之外，美国联邦政府的债务问题也令市场投资者担忧。今年12月份以来，美国国债遭遇雷曼兄弟倒闭以来最大规模的抛售，其诱因是投资者缺乏对美国总统奥巴马控制政府赤字的信心。　　在本月美国国会通过奥巴马政府的减税计划之后，国际著名评级机构穆迪曾警告说，如果美国政府财政赤字和债务水平继续大幅上升，穆迪将考虑在未来12至18个月内下调美国的主权信用评级。据穆迪估计，奥巴马的减税政策将使美国财政减少7000亿到9000亿美元的收入。　　华尔街关注美国债务问题源于其自身利益。债券发行和交易对于金融企业业绩贡献巨大。尤其是金融危机以来，美国的主要大银行从债券价格上涨和“量化宽松”政策中获益匪浅。今年前9个月债券交易业务占到美国主要银行交易业务的61%，高盛集团仅今年第一季度的债券业务就高达73.9亿美元。　　其次，债券市场对于华尔街的稳定至关重要。华尔街金融企业一般都持有大量的联邦或者地方政府的债券，大量债券沉淀在企业的资产负债表上，如果债务风险上升也必然会造成企业的资产负债表恶化，从而造成损失。　　债务问题无法及时解决还将影响美国经济复苏进程。由于债台高筑，美国政府的财政政策空间受限，只能利用货币政策来支持经济复苏。　　华尔街担心，美联储通过大量购买债券注入市场流动性的做法，在促进美国经济复苏的同时也会导致流动性泛滥，最终将给市场带来新的动荡。

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