房企1.46万亿债务到期 今年以来已有近百家房企破产

房企1.46万亿债务到期 今年以来已有近百家房企破产

摘要

疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌16.89%，报收9.94港元。为了能够顺利过冬，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

疫情不断发酵，房企面临压力越来越大。3月22日晚间，中国恒大公告，根据管理层目前所得的资料，预计集团2019年核心业务净利润和净利润均有较大幅度下降。3月23日中国恒大出现较大幅度下跌，截至收盘下跌16.89%，报收9.94港元。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490万亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

龙头房企业绩承压

中国恒大在港交所的公告称，截至2019年12月31日，恒大全年度录得之核心业务净利润及净利润有所下降，其中核心净利润预期约为人民币408亿元，较去年下降约48％，净利润预期约为人民币335亿元，较去年下降约50％。对于利润下降的原因，恒大表示，主要是由于售价较低的清尾销售楼宇在2019年交楼结转，引至交楼单价下降所导致。

根据恒大此前披露的数据，2020年的其销售目标为6500亿元，从目前来看，想要完成年度计划，有一定压力。

即使龙头企业，在这波疫情中也难免损兵折将。3月17日，万科企业股份有限公司发布2019年度报告。报告期内，集团实现营业收入人民币3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%，实现销售金额6308.4亿元；截至报告期末，集团持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%。

粗略看，万科的业绩不俗，但仔细瞧，则暗藏隐忧。虽然其业绩在增长，但销售与净利增速已达近几年最低，这被市场解读作经营绩效不及预期为平滑利润采用激进费用确认方式等。业绩公布之后，万科AH股股价大幅跳水，至今跌幅均超10%。

而随着疫情不断发展，万科压力山大。万科总裁祝九胜表示，在销售方面，2-3月的销售金额同比减少了510亿元。对新房交付也产生了压力，以一季度为例，约有1万个客户存在交付延缓的可能性，预计全年将会涉及3.9万户业主延迟交付。开复工方面，比以往晚了40天，时间接近全年的四分之一。对现金流的影响也很明显，由于销售减少，销售回款也将同比减少。此外，疫情期间，还增加了防疫成本。这些都对万科未来1-2年的结算产生了一定的压力。

群益证券分析师沈嘉婕分析认为，今年1-2月，受到疫情影响，房地产成交量大幅下跌。全国房地产销售面积为0.85亿平方米，同比增长-39.9%；销售金额为0.82万亿元，同比-35.9%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产，房住不炒依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空，导致房企的股价出现明显调整。

个案的热销不代表市场真实和全面情况，整体看，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额，事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上，房企的求生欲非常浓了！张大伟表示。

融新还旧成为常态

3月5日地产指数下跌17%，大于沪深300的14.2%。由于跌幅明显，不少房企已经明确表示要回购护价。比如近期，宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股，华侨城A拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划，每股回购价格不超过8元。

相比股价打折，房企即将到期的债务，则更是让房企胆战心寒。

本月中旬，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。

他指出，7月份到期房地产债务是1490亿，全年合计1.46万亿，今年房地产债务到期规模比2019年还有进一步的提升，疫情会使高负债率、高杠杆率的模式受到比较大的冲击。

对比具有代表性房企的现金流和到期债权，可以预期，他们必须要找到新的融资产品，或者是加速现金流的回笼。巴曙松如是称。而克而瑞数据显示，受监测的95家典型房企到2020年到期的债务已达5000亿元。

为了能够顺利过冬，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。

3月18日，荣盛发展(002146,股吧)发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过120亿元，可分期发行，发行期限不超过5年，荣盛发展表示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。

泰禾集团3月4日晚间公告，公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。

此外，发行大额中期票据的上市房企不在少数。

3月17日，据交易所披露文件，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元，核准日期为今年1月21日。其中，29亿元中期票据由招商银行(600036,股吧)和浦发银行(600000,股吧)联席主承销。另外一宗29亿元中期票据由兴业银行(601166,股吧)和浦发银行联席主承销。30亿元中期票据则由中国工商银行(601398,股吧)和中信证券(600030,股吧)联席主承销。上述3宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行。

从融资用途看，多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了疫情防控债。

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