房企融资新规“三道红线”延期实施？有人误读了

国家有关部门出台的重点房地产企业资金监测和融资管理规则自被曝光以来一直是行业热议的话题。

近日，坊间传言，三道红线的严格执行将被推迟到2023年。记者通过多方采访了解到，该消息有误读之嫌，“三道红线”政策并未延期，仍将于2021年起在全行业全面实施，并力争让房企在三年内完成降负债的目标。

“三道红线”明年起在全行业铺开

今年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。包括碧桂园、万科、恒大、融创、中海等12家房企参加了此次的座谈会。而此次座谈会的成果之一在于形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

近日，有媒体报道称，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标。同时提及今年9月起已在参与此前央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表，共涉8项财务指标，其中涵盖了“三条红线”指标。随即网上关于“三道红线的严格执行将被推迟到2023年”的说法不胫而走。

有接近监管层的人士向上证报记者表示，上述说法系媒体误读。

“不是延期的概念。”有参与座谈会的房企高管向上证报记者透露，从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标。“我们也是明年1月1日开始执行，现在只是先报个方案。我们做的方案是在2023年完成，即在2023年6月30日之前企业降负债达标。”

该高管表示，“三道红线”主要是和企业有息负债融资总额挂钩。房企按照设定好的降负债的时间表按年渐次执行，如果不达标或踩了红线，那可能对企业融资有些影响。但它并不是一个强制的规定，只是一个指导意见，若房企实在完不成也不会有什么处罚，也没有“一刀切”。

哪些房企触碰了“三道红线”？

最近“恒大风波”颇为引人注目。有分析人士认为，“恒大风波”的背后根源在于监管层出台“三道红线”所给予企业的无形压力。

其实不仅仅是恒大，坊间传言融创也在出售上海的商业物业。万科董事会主席郁亮更公开称“三道红线”是行业规则的重大改变，影响力不亚于2002年的土地招拍挂改革。虽然业界爆出“三道红线”的消息至今才1个多月，但房地产行业正面临深刻的变革应该是可以预见的事情。

究竟何谓“三道红线”？

据了解，监管层根据负债率为房地产企业划定“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

根据“踩线”的数量，房企被分为“红橙黄绿”四档，并以此来划定其融资时有息负债年增速的上限。比如，“未踩线”的绿色档房企，有息负债年增速上限为15%，“踩一道线”的黄色档房企，有息负债年增速上限为10%，“踩二道线”的橙色档房企，有息负债年增速上限为5%，“踩三道线”红色档房企则不能新增有息负债。

记者以克而瑞地产研究中心公布的2020年上半年全口径销售金额排名前50的房企为初始样本，在剔除尚未上市或部分数据不全的房企后，按照2020年半年报数据分别对其中45家上市房企按照“三道红线”所设置的指标进行了排名。

结果“未踩线”的房企有4家，主要为央企，“踩三道红线”的房企有7家，“踩二道红线”的房企有8家，“踩一道红线”的房企最多，达26家。

有房企高管表示，应对“三道红线”要分短期、中期、长期来看。短期是向内抓销售、促回款，抓住融资窗口期；中期是考虑如何降负债，“三道红线”本来就是动态的，随着房企拿地销售回款一直在变，房企须自己主动监测“三道红线”的水平，同时在过程中找到一些更好的经营方法，比如合作等；长期则要容忍在低杠杆的经营环境下的房地产开发的业务模式，通过规模竞争达到稳定经营的局面。

“不要存在任何幻想。从整个国家宏观层面到房地产行业本身，房地产作为经济的稳压器这个作用肯定是存在的，但企业想要长久生存确实需要变革。”该高管表示，长期以来，我国的房地产调控主要集中在对需求端的调控，对供应端的调控相对较少，而这次是要从供应端着手降杠杆。从监管层的初衷来看，就是要让整个行业回到相对安全的水平上去。

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