房企融资监管细化地产债不跌反涨为哪般？

8月25日，10年期国债收益率时隔逾一个月再度升破3%，国债期货主力合约均创逾半年新低。然而，地产债近期走势强劲。8月25日，广州富力地产股份有限公司境内债“16富力01”上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，偏离前一笔交易1368.44BP，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅纪录。

近期，楼市调控信号再现。先是市场传闻房企融资设定“三道红线”令市场紧张不已，接着，住建部、央行近日召开重点房企座谈会，形成了重点房企资金监测和融资管理规则，但这似乎并未影响机构加仓地产债的动力。

多家中外资机构债券基金经理对第一财经记者表示，这并非房地产投融资政策逆转，也不是房地产将去金融化。监管层此前提出房地产是最大的灰犀牛，再加上上半年楼市局部过热、土地溢价普遍走高，市场对房企融资收紧有所预期。座谈会针对高杠杆房企，促使其应对可能的债务风险。

控制房企有息债务规模

上述座谈会上，住建部、央行会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。不过，监管对此前市场传闻的“三条红线”并未作出回应。

此前，市场传闻称，为控制房企有息债务规模，有关部门设置出“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值。

独立评级机构YY评级表示：“试点可以降低部分企业过于激进的行为预期，整体对债权人而言，并无不利，可能边际相对正面。”

某外资机构债券基金经理对记者表示：“座谈会之后，各界认为地产融资会更加透明化。”

此前，房地产市场“热钱”加速涌入，部分一二线城市房价上涨。华创固收称，一季度，疫情爆发导致房地产销售近乎停滞，但伴随国内疫情防控形势好转，前期积压的购房需求回补释放，叠加宽货币环境下居民投资需求增长，部分大中城市房价快速上行。1~7月，一线城市的70大中城市二手房价指数同比增幅逐月提升，6~7月新增居民中长期信贷首次连续2个月超6000亿元，均反映了房地产销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%~20%，高于去年同期水平。

地产债买气不减

近期，“债熊”的意味似乎越来越浓。25日，国债期货全线收跌，10年期主力合约跌0.44%报97.935元，创1月9日以来新低。

地产债却逆势攀升，8月25日，富力债的异动备受圈内关注。“16富力01”25日上午突发一笔成交价100元的交易，收益率为6.8417%，较早盘首笔成交价94.95元上涨5.32%，创历史最大单日涨幅记录。过去6个月内，“16富力01”价格整体呈现下跌趋势，从3月上旬最高101.7元跌至7月底最低93.3元，之后价格略有回升保持在94~95元水平。同日，富力地产董事长助理陈志濠表示，集团未来9个月将处理250亿~350亿元债务，超过一半会有重组安排，其他则以资金或销售抵消，另会出售投资物业及发展中项目的股权，以提升减债速度。

而同时，房企可使用的“财技”仍多。房企至少可以通过做出表的ABS、供应链ABS、合作开发、明股实债、永续债、调整现金流量表科目等手段来应对考核指标。

哪些是高杠杆房企

尽管如此，市场仍然对高杠杆房企报以极大关注。

以2019年年报数据为基础，华创证券统计了30强房企的情况。“三道红线”均触及的房企共有9家；满足2个条件的有5家；满足1个条件的11家；3项均未触及的共5家。有3家排名前10的房企触及“三条红线”，意味着有息负债不能再增长；其余7家则未触及或触及1条红线，有息负债增速须控制在10%或15%以内。而2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，意味着新规一旦实施，房企整体降杠杆的压力较大。

第一财经记者以2019年年报统计了相关负债数据，房企剔除预收账款的资产负债率整体偏高，38家房企该比率超过70%，建业地产、融创中国、中南置地、绿地控股等10家房企剔除预收账款的资产负债率超80%；净负债率指标方面，超半数房企该比率小于100%，泰禾集团、富力集团、华夏幸福、融创中国、首开股份等16家房企净负债率大于100%，泰禾集团净负债率高达248.33%。金地集团、世贸、龙湖集团、碧桂园、万科、华润置地、招商蛇口、建业地产、新城控股、中海地产2018年、2019年净负债率均小于60%。

机构认为，房企未来存货周转有望提速，引入联营、合营投资者的案例可能增多，且销售回款周期或缩短。

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