房企资金迷局：调控难压“赌涨”预期

房企资金迷局：调控难压“赌涨”预期 更新时间：2010-12-25 7:53:39 　　“房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。　　如今的土地市场，正上演着年末的“疯狂”。不仅京、深、穗等一线城市的“地王”纪录再度被刷新，而且这种趋势更是蔓延到了二三线城市。这不禁让人产生疑问，为何持续数月的楼市调控，房企仍然不差钱，频频大手笔拿地？房价是否会再次陷入越调越涨的怪圈？　　事实上，今年的楼市调控中，“收紧房企银根、力促有效供给”成为一条主线。一方面通过执行差别化信贷政策来抑制投资投机性需求；另一方面，提高土地出让保证金比例、叫停上市融资以及监管预售金等措施，则意在逼迫供给方加大促销力度。　　“房企融资呈多元化趋势，由于‘赌涨’未来预期，未来调控压力仍然巨大，需要继续加码落实调控政策。”有专家表示。　　步步紧逼扼“银根”　　身处“史上最严”的调控中，房地产业今年的资金情况到底如何，或可从国家统计局的数据中窥见端倪。　　数据显示，今年1-11月，房地产开发企业本年资金来源6.322万亿元，同比增长31.2%，但这也是自4月份出台“新国十条”以来，连续第七个月呈同比增幅下滑。在总量放缓的同时，各项资金的来源结构也出现显著变化，国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款的增幅和占比逐月在下降，企业自筹资金以及外资的比例则上升。　　房地产业资金上的种种变化，与监管层渐次出台的调控措施不无关系。　　在今年1月份出台的“国十一条”中，明确提出抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，二套房贷首付比例不得低于40%，同时还强调要收紧房地产开发贷款。　　此后，国内贷款和个人按揭贷款更是日益趋严和细化。“新国十条”中就要求，首套90平方米以上的自住房贷款比例不得低于30%；二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率上浮10%。及至9月29日出台的“国五条”：首套房首付比例提高至30%，三套房完全停贷。　　与此同时，市场上的货币流动性也在进一步紧缩。12月20日，央行再度上调存款准备金率0.5个百分点，这已是年内第六次的上调，至此存款准备金率达到了18.5%，创历史最高。与此同时，10月20日，时隔34个月央行首次加息0.25个百分点。“目前房地产市场需求过旺，而房价的不断上涨与流动性过剩密切相关，上调准备金率和加息能对冲流动性，间接上有助于房地产供求关系的平衡以及对房地产市场的总体调控。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。　　除了来自银行部门的直接融资收紧外，开发商的其他间接融资途径也在遭遇“围堵”。　　早在今年3月，证监会就表示，正联合国土部拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，严把房地产企业融资关，致使上市房企的千亿融资遭遇搁浅。而随着近日银监会颁布《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各家信托公司立刻对房地产信托的合规性和风险状况进行自查。这也意味着，目前较为活跃的房地产信托融资，也开始进入监管层的调控范围。　　事实上，紧扼房企“银根”已经在部委间形成合力。国土部提高土地出让金保证金比例至20%，同时要求在一个月内缴清成交额50%的首付款；国家税务总局要求加强土地税收缴纳清查工作，其中包括严格清算土地增值税。　　而住建部门则出台将开发商的预售账款存入专门账户的有关办法，进行监管实行“专款专用”，北京已经在12月开始正式实施。同时，住建部还与外汇管理局发出通知，进一步规范境外机构和个人购房管理，防止热钱进入内地楼市。　　市场加速整合分化　　政策层面对房企“银根”的紧逼，是否会传导到房价的变化上？开发商迫于资金压力进而降价促销？　　但国家统计局的数据显示，9月至11月全国房价呈反弹之势，已经连续3个月环比上涨。本报在此前系列报道中就指出，调控数月房价并未有实质性降价，仅在部分区域出现较小的降幅以及优惠折扣。　　据SOHO中国董事长潘石屹透露，新政出台后，他们通过今年上市公司的年报统计发现，70%以上的上市房企现金在100亿元以上。“如果保持目前的开发速度，这些企业可以撑两三年的时间。”　　事实上，今年5月6日，恒大地产率先发布全国项目八五折优惠的消息，但在10天后随即结束。这也被业内人士认为开发商在试探市场，仍在死扛房价。　　“我们是3月份开盘的，现在还剩十多套，房价没有变化，除了一次性付款可以打九九折外，也没有其他优惠活动。”北京通州某楼盘的销售人员近日对记者表示。　　开发商资金链松紧成谜的同时，尽管今年中央的调控政策日益趋严，但地方执行层面则直接影响到调控的效果。　　“比如对于二套房贷款的政策，如何认定二套房，模糊的标准很难让政策真正得到落实。”中国社科院财贸所高广春对本报记者表示。　　记者同时也注意到，购房差别化信贷此前也遭遇到“见招拆招”的尴尬境地。“新国十条”出台两个月后，部分城市开始出现了房贷松动的迹象，不仅优惠贷款仍然存在，甚至还有消费贷、房屋装修贷的贷款形式曲线变身房贷，资金也再次流入楼市。直到8月份银监会等三部委再次重申严格执行差别化信贷政策。　　“今年信贷收紧，再加上由于限购令导致销售收入的减少，中小开发商面临很大的资金压力，房地产业有可能将重新洗牌。”全经联研究院副院长陈宝存表示。　　事实上，由于担心地产业务成为公司的累赘，一些此前热衷以房地产经营作为副业的上市公司，纷纷将旗下的房地产业务进行剥离。太原刚玉、金种子酒等公司都不约而同地转让了旗下的房地产业，全面撤离房地产市场。　　同时，房地产的并购也开始出现。清科集团研究中心报告称，第三季度中国并购市场共完成并购案例118宗，同比增长76.1%。报告分析称：“4月份以来，国家出台了一系列严厉的房地产调控措施，在银行贷款收紧、楼市成交量下跌、潜在购买者处于观望的压力下，一些规模较小的房地产企业出现成交量骤降，回笼资金困难，成为其他企业的扩张对象，资金链方面的压力促使房地产行业开始洗牌，行业并购整合加速。”　　“赌涨”预期未来调控压力大　　“2010年房地产开发商资金情况并不如外界预期的如此紧张，临近岁末，房价并未达到公众预想的调控结果，而是主要靠着各种行政措施的高压，呈现暂时被抑制的脆弱状态。”建银精瑞董事长李晓东表示。　　在这样的情况下，明年房地产业的资金情况又将如何呢？　　从刚刚结束的中央经济工作会议来看，“稳健”已经成为2011年经济运行的关键词。央行也表示，要实施稳健的货币政策，把好流动性总闸门。央行货币政策委员会委员夏斌近日也表示，预计明年新增信贷7.1万亿元，明年的贷款增速将回归常态，信贷目标的增长率大约在15%左右。　　中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，明年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发楼市全面调整时期的到来。在部分房企抛售的压力下，房价会出现接近20%的下滑。　　中国社科院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。随着调控细化程度提高、执行力度加大，东部重点地区对外来需求的抑制加大，整体价格水平会显现下降趋势。　　但记者也注意到，尽管今年的楼市调控力度空前，但开发商的销售收入却创下新高。　　目前，保利、远洋、龙湖、恒大等一线地产商已经宣布提前完成全年销售目标。万科曾预计在2014年达到的销售千亿目标也将在今年提前实现。“很多大型房企在今年的销售情况仍比较良好，销售回款也保持在较高水平。再加上大型开发商的融资渠道相对多元化，未来面临的资金压力并不十分明显。”有业内人士分析。　　而国家统计局数据也显示，1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年全国商品房销售额有望突破5万亿元，可能达5.3万亿元。　　与此同时，近日商务部也表示，11月房地产领域利用外资增幅明显较大，将继续加强对外资，尤其是房地产领域外资利用的监管。　　“从近期各地出现的‘地王’来看，开发商的资金仍然充裕，最主要的是‘赌涨’未来房价预期。”高广春表示，必须加大楼市调控的落实力度，将房地产业进行战略性的重新定位，重点解决民生社会问题，并且最终形成法律制度予以固化。相关文章：房地产将面临资金失血症早评：今日短线还有一挫五大银行今年融资3509亿A股市值蒸发5967亿元金螳螂：拟定增募资18亿国际“稀土大战”白热化日欧美结盟施压中国大盘股必涨午后三大看点大盘股必涨午后三大看点楼市调控求“稳”为先房产税出台势在必行午评：警惕三类股短线杀跌风险午评：基金重仓股才是元旦前最大的亮点

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