房企销售状况良好资金流瓶颈未现

房企销售状况良好资金流“瓶颈”未现

房企销售状况良好资金流“瓶颈”未现 更新时间：2010-11-9 7:32:56 　　始自去年末的房地产调控瞄准“银根”、“地根”精准打击，每出台一项措施，市场就要掀起一片开发商资金流受到影响的声音。10月份，限购、加息、商品房预售资金监管先后开启，银监会近日又对60家大型房地产企业集团进行了摸底，发现了大型房企多头授信、内部关联结构复杂、负债率过高和贷款集中到期等诸多值得重点关注的风险点。不过，房地产企业目前销售状况十分良好，加之银行贷款的支持，并没有显现出明显的资金压力。

在房地产调控持续了近一年后，开发商资金流究竟安全与否，是当下最多的提问，同时这还关系着另一个重要的提问――开发商是否会降价售房。

近一年以来，房地产调控中降低房地产企业的杠杆率意图十分明显。去年12月17日，财政部联合相关部委出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，提出开发商拿地首付至少50%，首祭房地产去杠杆旗帜。随后，购买住宅的贷款利率、首付比例也逐步提高，各地又相继出台完善商品房预售资金监管方案。直至10月份，限购、加息、暂停房地产企业重组多重大门又次第开启。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，土地抵押贷款收紧使开发资金的流动性降低，目前已使得部分房企的杠杆率从10倍下降到5倍以下。

而在银监会对60家大型房企集团摸底过程中发现，房企集团多头风险突出，有18家平均资产负债率超过70%；60家大型房企集团共有4266个成员企业，其中有64个成员企业的资产负债率已经超过90%，除此外，随着房地产政策实施的不断推进，大型房企集团多头授信风险突出，房企集团内部互保现象有所上升，互保贷款金额达1417亿元。

从贷款期限结构看，60家大型房企集团在一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年底前到期的大额贷款占比为63.6%。监管部门判断，随着房地产市场调整期的延续及贷款陆续到期，房地产贷款逾期现象可能有所增多。从现阶段来看，多数开发商比较担心“限购令”的持续进行，担心迟早销售回款会出现问题。

不过从目前的销售情况来看，调控政策的影响尚未深入，多数房企前十个月销售状况良好，万科自8月份实现单月销售超百亿之后，连续三个月创造销售新纪录，9月份的142.1亿元，10月份的155.1亿元，万科自己“已经不知道该用哪些词语形容销售业绩了”。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。碧桂园今年首十个月实现销售认购金额约288亿元，其中已签约合同销售金额约269亿元，合同销售面积约496万平方米，待签约金额约19亿元。2010年首十个月的合同销售金额和面积同比分别增长约65%及39%。碧桂园10月份51亿元的单月合同销售金额也是自集团成立以来单月销售额最高，同比增长约42%；合同销售建筑面积约94万平方米，同比增长约33%。

中信证券近日发布的一份研究报告也称，上市房企三季报的一大特点是资金紧张状况得到了缓解，行业的有息负债率为32.37%，比今年中报反而降低了0.5个百分点，全行业的短期还款压力不升反降，货币资金扣减短期借款后占总资产的9.37%，比2010年第一季度末和6月末要低。

从国家统计局公布的前三季度全国房地产市场运行情况数据来看，前三季度末，房地产开发投资中利用外资部分的同比增长分别为-33.7%、2.8%、26%，呈快速增长的态势。从商业银行的贷款来看，今年前三季度月均房地产新增贷款达到1911亿元，高于2009年的月均1647亿元。这意味着，今年初以来商业银行贷款对房地产行业的投放不但没有减少，整体上反而还有所增加。

“证券投资者教育与保护”有奖征文获奖名单揭晓

本报讯 由中国证券投资者保护基金公司、中国资本证券网及证券日报社共同举办的“证券投资者教育与保护”有奖征文活动圆满结束。活动期间，多方人士积极参与，投寄来大量高质量稿件。经组织各方专家评定，最终评选出十篇具有代表性的作品，现将获奖作品及获奖者名单公布如下：

居者有其屋

我国将制定基本住房保障法

在2010年3月的十一届全国人大三次会议期间，有193名人大代表在6个议案中提出，中国现行有关住房保障制度的规定大都属于政策性规定，存在随意性和不稳定性。目前市场化商品房制度无法满足中低收入家庭的住房需求。建议加快住房保障法立法进程，建立完善的住房保障体系和法律制度。

全国人大常委会日前表决通过了全国人大财经委员会关于第十一届全国人民代表大会第三次会议主席团交付审议的代表提出的议案审议结果的报告。报告附件透露，针对这些议案，住房和城乡建设部表示，住房保障法的起草已列入十一届全国人大常委会立法规划和国务院2010年立法计划，并已形成基本住房保障法征求意见稿。该稿规定了城镇基本住房保障标准、范围、方式，保障性住房的规划、建设与管理，住房租赁补贴，土地、财政、税收与金融支持，基本住房保障的组织落实，农村住房保障制度。目前，意见稿正在征求各方意见，并进行修改和完善

◎ 俗话说，安居才能乐业。居者有其屋，政府负有责任。在市场经济中，住房是商品，但是，它是比较特殊的一种商品。现在商品房价让中低收入者无法买得起，政府除了行政手段干预房价外，还有责任从供给上解决普通百姓的住房需求。

有利于约束投资冲动

新政上调央企红利

国务院常务会议日前决定，从2011年起，将5个中央部门和2个企业集团所属共1631户企业纳入中央国有资本经营预算实施范围。同时，兼顾中央企业承受能力和扩大中央国有资本经营预算收入规模，适当提高中央企业国有资本收益收取比例。

据了解，此次央企红利上调比例为5%。按照2007年开展试点时确定的三类央企，第一类为资源型企业，如烟草、石油石化、电力、电信、煤炭等，征收比例从原来的10%上调到15%；第二类一般竞争性企业，如钢铁、运输、电子、贸易、施工等，征收比例从原来的5%上调至10%；第三类军工企业、转制科研院所企业，从原来暂不上缴上调至5%。

家预计，随着新政实施，上缴国库的央企红利将出现较大幅度增长。

◎ 上调央企红利可以带来两大好处：一是红利上调有利于约束央企投资冲动，特别是海外投资的冲动。以往，大型央企手中有钱后，大把花钱、胡乱投资的事并不少见。二是国库收入增加，可以实现更多的社会福利。

发展新能源车是国策

北京电动车补贴细则即将公布

日前，北京市新能源汽车财政补贴细则整体框架已确定，具体细则将在财政部、科技部、国家发改委和工信部等四部委的意见上做进一步修改。其中购车补贴将在中央财政补贴的基础上，再由北京市政府进行1：1配套补贴，插电式混合动力汽车每辆最高补助5万元，纯电动汽车每辆最高补助6万元，在北京购买新能源汽车最高将获得12万元的补贴。

北京市政府还将以免费提供建设用地，补贴30%的建设投资资金等方式鼓励充电站、充电桩等基础设施的建设。未来基础设施规划中，北京将采取“轿车以充电为主，公交车换电为主的”充换电方式。

北京市充电基础设施建设刚刚起步，2010年已开建6个充电站。孙逢春透露，到2012年底，北京市将建成3万6千个充电桩，一百多座充电站，全市纯电动轿车保有量预计将达到3万辆，该方案已通过四部委通过。

◎ 新能源汽车产业被定为我国七大战略新兴行业之一，纯电动车已经被定为我国新能源汽车的主要战略发展方向。11月7日，第25届世界纯电动车、混合动力车和燃料电池车大会开幕式在深圳举行。吴邦国委员长表示，节能和新能源汽车是产业发展方向。中央财政将安排上千亿元规模的资金扶持纯电动汽车及自主电动汽车零部件的发展。

抢占新兴产业制高点

“十二五”末物联网产业规模将到5000亿

国家工信部科技司司长闻库日前在上海表示，我国物联网产业规模预计“十二五”末能够达到5000亿，但真正实现万亿级的时间节点在十三五后期，他认为物联网万亿级的市场潜力需要较长的培育时间。

闻库表示，2009年我国传感器产业整体规模接近600亿元，RFID规模85亿元，M2M市场规模10亿，云计算和物联网应用服务尚未商业化，现有的仪器仪表和现有的产业基本不具备物联网的内涵。

“万亿级的市场潜力还需要较长的培育时间。预计十二五末能够达到5000亿，但真正实现万亿级的时间节点在十三五后期”。

◎ 中国物联网产业具有很大的发展空间。据有关部门预测，到2050年，中国信息市场将会达到1万亿 2万亿美元的规模，成为全球规模最大、用户数量最多的信息市场。世界各国在应对国际金融危机的同时，都在为经济发展进行战略谋划，提出本国重点发展的新兴产业领域，并制定促进措施。我们要把握机遇，顺势而为，尽早谋划未来发展，抓紧突破关键技术。

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