房地产2011年房价展望
房地产：2011年房价展望
房地产：2011年房价展望 更新时间：2010-12-24 7:37:17 事件： 据中国证券报报道，国家统计局数据显示，1-11月，全国商品房销售额为4.23万亿元，同比增长17.48%，接近去年全年4.4万亿元的销售水平。中国证券报根据历史数据并结合目前销售形势推算，今年全国商品房销售额再创历史新高，有望突破5万亿元。 点评： 我们结合今年的销售情况，对2011年房价进行展望。 一、2011年：房价略有下降 供需面： 从供给面来看，目前市场上的开发商加大了供给的力度，由于资金回笼的需要以及政策方面的限制，捂盘的情况有所减少，根据我们对相关数据的分析，明年主要城市的商品房相对今年年末来讲，都会加大供给。 需求方面，目前由于二套房首付比例、贷款利率以及公积金二套房贷款的限制，如北京市二套房公积金贷款只能贷给首套人均面积低于28.81平的家庭，这些诸多的限制使得改善型需求被压抑。同时值得注意的是，目前一二线城市的新房低总价、小户型的越来越少，以北京为例，首套刚需多选择在150万以下的房屋，而新房里面满足他们要求的房子都集中在郊区，相比郊区的新房，这些首套刚需还可以选择市区内小的二手房作为替代。本年的政策推出之后，使得新房特别是大面积的新房全款比例大大提高，被用作投机或者投资保值的目的。总体来看，需求还是被抑制住了。 在供给增加，需求受到抑制，房价高企的情况下，房价上涨的动力不足，下跌或不涨的可能性进一步加大。 M2、调控与房价： 从M2与房价关系可以看出，上海市对调控反应比较明显。当没有调控的时候，上海市房价与M2基本上是同步上涨，有调控之后，从08、09年的情况看，是房价下跌。今年4月份政策推出后，上海市房价冲高的态势回落，房价上涨有所停滞。 我们认为，对一线城市和沿海二线城市而言，调控的作用将大于M2的作用，2011年，这些城市的房价将下跌。 而对于西安这样的城市而言，从M2和上次调控的关系可以看出，房价与政策关系不大、与M2关系较大，由于明年M2仍将上涨，所以我们认为，内陆二线城市以及三线城市价格比较平稳甚至可能微涨。 综合一二三线城市的情况，我们认为房价总体来看，会有所下降。 开发商资金面： 2007年9月27日，中国人民银行下达了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，第二套以上住房首付比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这是07年房地产调控的重大政策，在此之后大约15个月左右即08年末，开发商的资金最紧张。而这次，如果以今年4月份的调控为起点，那么后推15个月，房地产开发商资金最紧张的时间可能会出现在明年7月份左右，而根据上次调控房价跟开发商资金面的关系，房价到达低谷是开发商资金最紧张的4-5个月左右，所以据此推测，房价到达低谷是明年11月份左右。 二、从房价到房地产股票：房地产股票先“否极”，后“泰来” . 股价先于房价，上次调控的时候，房价调控初见效果，股价跌入谷底，房价跌入谷底之前，股价已经上涨。上次房地产价格是09年2、3月份跌股谷底，而大盘以及房地产板块在08年10月份左右触底反弹，股价先于房价4-5个月。 根据我们前面的预测，房价下跌到低谷的时间在2011年11月份，那么根据08年、09年房价下跌的情况，我们前推4-5个月，就是股价触底反弹的时候，即6-7月份，再考虑到由于上次调控的经验，市场对反弹可能早就有预期，所以房地产板块将会提前反弹，反弹在二季度就会出现。2011年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。以上的分析没有考虑房产税的情况，如果考虑到房产税，则什么时候房产税细则或试点确定，什么时候就是否极泰来的时刻。 因此从12月8日开始，展望2011年全年，我们将四季度投资策略的“中性”评级上调为“增持”的评级。我们认为房地产板块将会经历否极泰来的阶段，最终将会领涨大盘。
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