千亿级万科试行总承包管理模式

“千亿级”万科试行总承包管理模式

“千亿级”万科试行总承包管理模式 更新时间：2011-3-9 9:41:00 　　【财新网】　　中国龙头开发商万科3月8日公布的2010年年度报告指出，为适应千亿规模后的发展需求，公司需要对现有的工程管理模式展开变革。　　2010年，受政策环境和市场形势变化的影响，中国商品住宅销售面积9.3亿平方米，销售金额4.4万亿元，同比分别增长8.0%和14.4%，整体增速较2009年明显放缓。而万科在2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，同比分别增长了35.3%和70.5%，成为首家年销售超过千亿的住宅企业。　　作为国内率先迈入千亿规模的房地产开发企业，万科的项目开发量逐年增加，2011年万科的工程管理面积预计可能达到3000万平方米，这无疑对于工程质量管理提出了新的挑战。　　在这样的背景下，万科开始着手与中建四局开展战略合作，推动总承包管理模式，迈出了工程管理模式变革的第一步。年报称，公司和一批大型施工企业建立了总对总的沟通平台，并在部分城市启动了规模型总包战略合作和总承包管理模式试点工作。　　年报同时显示，2010年万科归属上市公司股东的净利润72.8亿元，较2009年增长36.65%。与此同时，万科全面摊薄净资产收益率16.5%，回到了历史高位，其“规模速度型增长”向“质量效益型增长”的转变渐见成效。　　虽然万科2010年销售过千亿备受关注，但万科总裁郁亮表示，公司近年来始终把“规模速度型增长”向“质量效益型增长”转变作为重点工作，更看重增长的质量而非速度。单纯的规模数字不是万科的目标，而只是经营效率提升的自然结果。　　不过，由于近两年万科产品中装修房占比显著提升，从预售到交付结算的时间周期有所延长，万科的结算增速低于销售增速。2010年万科结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别同比减少25.3%和增长3.6%。　　与之对应，截至2010年末万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元。其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。万科年报称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”　　年报也显示，万科资金状况良好，2010年经营性现金流持续保持正值。截至2010年末，万科持有货币资金约378.2亿元，较年初增加64%，远远超过合计167.8亿元的一年内到期借款。　　2010年万科账面总资产负债率同比有所上升，但期末账面总负债中46%是预收账款，高达744亿元；预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入。扣除预收账款后，万科负债仅占总资产的40.2%。　　2010年末万科净负债率下降至17.5%，这是2007年以来的最低水平。

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