国企租赁经营也是改制

国企租赁经营也是改制

国企租赁经营也是改制 更新时间：2010-2-27 0:15:59 　　拉萨百货大楼通过租赁经营这种模式，先将国有资产剥离并进行租赁，解决改制中净资产量过大、改制资金不足的问题，而后再逐步进行产权改革，既有效推动了改制工作的进展，又保障了国有资产的安全，达到了出资人、企业和职工等多方的“共赢”　　我们对企业改制的一般认识，是指产权制度改革。例如将国有独资企业改制成混合所有制企业，或改制成民营企业。那种将按 《企业法》登记的国有独资企业改为按 《公司法》登记的国有独资公司，仅是更名，不是我们所讲的企业改制。　　企业改制除了产权制度改革作为主要形式之外，是否还有其他形式?　　按照 《关于规范国有企业改制工作意见》国办发 [2003]96号中的提法：“国有企业改制应采取重组、联合、兼并、租赁、承包经营、合资、转让国有产权和股份制、股份合作制等多种形式进行。”据此，租赁经营也是改制。　　在各地国有企业改制过程中，采取租赁经营的企业数量较少。原因有两点：其一，认为租赁经营不如产权改革可以一步到位;其二，如何确定租赁价格，拿不准。什么水平的租赁价格是合理的，常常有很不相同的看法。所谓合理，从底线来看，即不会被认为是廉租而造成国有资产流失。这是租赁经营的风险，也是难点。　　笔者在去西藏拉萨调研时发现，拉萨百货大楼改制时采取的是租赁经营的方式，有些特色，取得了较好的效果。　　缘起　　拉萨百货大楼的前身是创建于1965年的拉萨市百货公司，1998年7月国家投资2800万元，企业自筹2500万元兴建了拉萨百货大楼，1999年11月正式投入运营。2002年拉萨百货大楼实施改扩建工程，营业面积扩大到2.8万平方米。拉萨百货大楼北临闻名遐迩的布达拉宫，东接神秘庄严的八廓街、大昭寺，南面是宇拓路商贸步行街，处于全市商业最繁华区，是西藏规模最大的百货购物中心。同时它也是一扇 “拉萨之窗”，当地人到拉萨总要到拉萨百货大楼逛一逛，外地游客想买藏地的特产，也认为拉萨百货大楼的商品货真价实。　　从行业上看，拉萨百货大楼所从事的零售业属于充分竞争行业，从企业规模上看，拉萨百货大楼属于国有中小企业。按照国家 “抓大放小”的改革方针，引入多元资本，进行产权改革、身份置换是内地国有中小企业改制的通常做法。然而经过拉萨国资委分析，拉萨百货大楼改制并不适宜一步到位采取产权改革、身份置换的改制方式。他们结合企业的具体情况，采取了资产租赁经营的方式。　　为什么拉萨百货大楼的改制只能采取选择租赁经营的方式?这是源于：拉萨百货大楼改制方案是职工控股。拉萨百货大楼的净资产将近1个亿，职工只有116人，按照常规做法，若在净资产扣除职工经济补偿金的基础上，让管理层、职工出资收购实现持大股，由于净资产余量过大，职工无力做到，因此资产租赁比较可行。　　为什么拉萨百货大楼只能选择由职工控股?拉萨百货大楼是初次改制，引入外来投资人较为困难。西藏地区人口较少，购买力水平低，旅游淡旺季对企业收入的影响较大，此外企业还背负700万元银行借款和2000万元应付欠款，这样的条件很难吸引外来投资人。　　方式　　针对拉萨百货大楼的具体情况，拉萨国资委决定对拉萨百货大楼以租赁经营的方式进行改制。拉萨百货大楼的租赁经营模式主要包括以下内容：　　首先，由职工筹资建立承租公司。116个员工自主出资注册了拉萨百货大楼商贸有限公司，注册资金600万元。出资的结构为由上至下，按照管理责任大小比例出资，其中董事长出资70多万元，持股11.1%，员工按照自愿原则出资认购，管理层还有人为筹资卖了房子，将身家性命都绑到企业上了。出租方：地方国资委，股东转为出租方;租赁方：企业职工，职工转为股东。　　其次，确定合理的租赁费。这是最难也是最受关注的地方。《关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见》国办发 [2005]60号中对租赁费的计算做了规定：“有偿使用费或租赁费计算标准应参考资产评估价或同类资产的市场价确定。”租赁费过高，职工无力承担，租赁费过低，又有国有资产流失之嫌。　　拉百商贸租赁拉萨百货大楼的场地，租赁费的确定是将拉萨百货大楼改制前3年企业的平均利润500万元确定为租赁费，租赁经营实现年利润超过500万元以上的增值部分五五分成，即增量的50%纳入租赁费，归出租方，增量的50%归租赁方。　　再次，国资委将企业上缴的租赁费，返还企业进行固定资产投资，形成的固定资产是国有资产的增量。银行利息由出资方承担，应付款由租赁方承担。　　拉萨百货大楼改制，租赁费的确定有以下几个特点：　　1.租赁价格以企业前3年平均利润作为基数，承认历史水平，以历史水平为起点。这与一般企业确定考核指标的方式一致，起点并不低。　　2.500万元是平均利润，租赁前是账面利润，租赁后是上缴利润，有利润不等于有现金，上缴500万元现金是硬碰硬的，贡献并不少。　　3.租赁费500万元，折算后净资产收益率为5%，相当于同期银行利率，满足了资本成本的基本要求，水平并不差。　　4.租赁费的确定是既保存量又缴增量，鼓励做大蛋糕。租赁费水平的确定既考虑了历史基础，又设定了更高的目标，使员工有积极性去实现，要求并不低。　　5.上缴的租赁费返还投入形成的资产性质归属明确，权责清晰。　　因此，这样一个租赁价格兼顾了市场标准和股东、企业、职工三方的利益，调动了管理层和员工的积极性，盘活了国有资产，出资人、企业和职工实现了“共赢”。　　过去有些企业改制，同样遇到资产量过大的问题，为一次到位实现职工控股，便想方设法压低存量，导致改制过程不规范，留下很多后遗症。拉萨百货大楼改制没有这样做，他们从实际出发，通过租赁经营化解了这个难题。　　成效　　改制后，企业的境况发生了明显变化：　　第一，改制后的拉萨百货大楼采取了一系列措施改善经营管理。将场地整合成300多个经营空间，吸引商户入场。企业为商户统一做营销宣传，提供财务、安全、培训等服务，并收取管理费用，以优质服务保证企业的盈利。　　第二，企业的经济效益有了明显提高。改制后的拉萨百货大楼，2009年各项经济指标完成情况与改制前同期相比，销售收入增长34.6%，利润上升19.6%，职工收入增长15%以上。国资委将上缴的租赁费作为企业固定资产投资进行设施改造，进一步促进了拉萨百货大楼的发展。　　第三，职工的思想观念和精神面貌发生了较大的变化。由于工资与个人经营绩效挂钩，员工开始认真工作，努力提高工作业绩。而且，职工成了企业的股东，主人翁意识和责任心大大增强，开始处处考虑为企业降低成本，开源节流。　　第四，通过改制，进一步理顺了体制，增强了企业活力。改制后的国有资产质量明显提高，企业发展活力、动力、能力全面增强。在全体职工的努力经营下，拉萨百货大楼的购物环境和服务态度都有了改善，盈利能力提高。目前，拉萨百货大楼正在进行整体的升级改造工作，以打造高水平的大型综合化零售企业，继续保持其在西藏地区百货零售行业中的龙头地位。　　据了解，租赁经营只是拉萨百货大楼改制的第一步，时机恰当时，企业还要进行二次改制，即产权制度改革。通过引进外部投资人或实行内部人持股等方式，进一步增强企业的活力。在发展战略上，拉萨百货大楼可依附零售主业拓展外贸、物流、信息等相关服务产业，壮大企业的操控能力。　　拉萨百货大楼通过租赁经营这种模式，先将国有资产剥离并进行租赁，解决改制中净资产量过大、改制资金不足的问题，而后再逐步进行产权改革，既有效推动了改制工作的进展，又保障了国有资产的安全，达到了出资人、企业和职工等多方的 “共赢”。从拉萨百货大楼改制的经验看，租赁经营可以作为产权制度改革中的过渡阶段，以实现平稳过渡。拉萨百货大楼改制，是资产量较大的零售贸易类企业改制的一个典型案例，为同一类型国有中小企业改制提供了很好的借鉴。

bitget下载链接

bitget安全下载入口

bitget官网最新下载