两部委土地清理翻牌开发商能否断炊

两部委土地清理“翻牌” 开发商能否“断炊”？

两部委土地清理“翻牌” 开发商能否“断炊”？ 更新时间：2010-9-28 6:52:32 　　9月27日，国土资源部和住建部联合发出《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，提出两部门将联合加强对房地产用地和建设管理进行调控，并组成检查组，对政策执行情况进行检查。

“通知”提出，对依法收回的闲置土地和具备“净地”供应的储备土地，应优先确保以保障性住房为主的住房用地的供应。没有完成上述住房供地计划的地方，不得向大户型高档住房建设供地。

而对因企业自身原因造成土地闲置达一年以上的企业，禁止其参加新的土地竞买活动。

国土部原计划今年9月底将问责闲置用地企业，但由于各地开发商借口规划调整等原因，清理问责行动仅依靠国土部门一家难以快速推进。地产业内人士认为，闲置土地清理风暴或近翻牌之时，若此“新招”成行，可让不少开发商“断炊”。

而在两部门联合发“通知”的前一天，有消息称，住建部和银监会已组成联合检查组，赴各地检查二套房贷等信贷政策的执行情况。

进一步规范地方土地出让

作为房地产行业的两个关键性管理部门，国土资源部和住建部此次将原“国十条”中的诸多方面，细化成可执行的措施。

对于闲置土地清理和保障房建设工作，两部门在“通知”中提出了双向沟通协作机制：建设部门将保障房建设规划制定完成后，国土部门依据规划提供供地安排；而建设部门也要同国土部门一起，对捂盘和闲置土地的开发商进行查处。两部门将联合执法，进行房地产用地计划制定、供地和建设管理的检查工作。

两大部门严格圈定了开发商拿地准入门槛，规定了保障性住房的拿地比例，并再次强调保障房具有优先拿地权。“通知”提出，不完成保障性安居工程用地供应，禁止出让大户型高档住房用地。

业内人士认为，此意在强行规范地方政府的土地出让。链家地产首席分析师张月认为，政府重申增加房地产的有效供给，这种市场化调控是当前抑制房价过快上涨的重要手段。但目前各地政府供地积极性并不高，难以完成保障性住房的供地计划。

例如，北京2010年居住用地计划供应面积为2500公顷，但截至9月26日，北京整体成交的居住用地面积仅约550公顷，计划完成率仅为22%。

张月表示，两部门在“通知”中显示了完成居住用地供地计划、将市场导向平衡的决心。

此外，“通知”对土地竞买人资格的审查将更为严格。如因企业原因造成土地闲置一年以上的，在结案和问题查处整改到位前，将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，近几年国土部其实一直在清理闲置用地，原计划9月底应进行统一问责，当下闲置土地清理风暴或近翻牌之时，若此禁令成行，可让不少开发商“断炊”。

一位接近国土资源部的专家对记者说，在各地清理闲置土地的过程中，很多开发商借口规划调整等原因而逃避清理责任，因此仅依靠国土部门一家难以有效推进。

“通知”规定，对依法收回的闲置土地、具备“净地”供应的储备土地,以及农转用计划指标，应优先确保以保障性住房为主的各类住房用地的供应。

部委联动出手频频

链家地产首席分析师张月表示，按两部门“通知”关于违规闲置土地问题的执行措施，开发商将无法再通过囤地实现时间差获利或规模开发效益，这将保证土地能够迅速地从“原料”转变为“商品”，使得房地产链条上下游之间的供需关系趋于合理化。

目前，北京楼市供需比约2.1：1，如果每块成交的土地入市周期能够在2至3年之间，供需比可能会在未来进一步降低，从而减缓未来楼市价格上涨的趋势。

近期楼市成交量又现增长势头，北京住宅整体成交量在7、8、9月连续3个月增长。截至9月26日，北京楼市住宅总成交已达20334套，而8月房价同比上涨则超过9%。

市场认为，“国发10号文件”对楼市的调控效果依然不明显。房地产市场经过近几个月的观望之后出现了强劲反弹，国家统计局最新公布的数据显示，8月全国70个大中城市房价同比上涨9.3%，其中普通住宅销售价格上涨12.5%，高档住宅销售价格上涨15.1%。

针对各地楼市回暖的状况，国家有关部委已表示高度关注。就在两部委联合发文之前，有消息称，新房产税将在国庆节前后出台。而此时，住建部联合银监会赴各地检查二套房贷政策落实情况的消息，已经引起了地方政府的高度紧张。

前述接近国土部的专家表示，这说明此前调控政策在内容、执行力度方面尚存不足，遏制部分城市房价过快上涨并未达到预期目的。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，新一轮房地产调控行动的表现形式有两种：一是国务院出台新政策文件，一是部委联动出台文件或者进行政策调控。在力度和影响上，前者都大于后者。

当下虽然部委联动出手频频，但只要房价不出现明显上涨，国务院就不会继续出台新政。

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