LPR双降

今天早上，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。

五年期LPR利率下调15BP的原因，一方面是央行上周一下调七天逆回购利率和MLF利率10个BP，LPR利率一般会跟着下调；另一方面是7月份经济复苏力度减弱，由于停供事件影响，房地产市场景气度再次大幅回落，为了降低居民还贷压力，刺激信贷需求。

截止到8月，一年期LPR已经下调了两次，从3.85%下调到3.65%，五年期LPR已经下调了三次，从4.65%下调4.30%。道理也很简单，从去年下半年开始我国宏观经济就逐步进入到下行周期，而疫情又加重了经济下行趋势，为了稳住经济增长，就需要用放水、降息等政策来刺激社会总需求。

存款、理财收益率也在降

其实，不仅是贷款利率，存款利率、银行理财利率也在下跌。有数据表明，进入2022年4月后，已有多家国有银行和股份制银行将大额存单利率进行了下调。例如，对于3年期的存单来说，利率再破新低，最低已低至2.9%。

至于银行理财，我们以余额宝为例，国泰利是宝货币7日年化收益率已经跌到了1.459%，一年期定期存款利率是1.5%，也就说余额宝收益率已经不如一年期定期存款了，要知道余额宝收益率最高的时候能有4%。

余额宝是货币基金，主要是投资定期存单、同业存款、央行票据、国债等短期货币市场工具，由于存单、存款利率在下降，货币基金收益率自然也会下降。

理财产品除了货币基金外，还有信托产品、债基、股票基金，信托理财产品以前主要是投资房地产项目，现在房地产自己都不行，信托理财产品收益率也在下降，不少都暴雷了。股票基金今年也不行，开年A股来了四个月的熊市，五月、六月份有一轮反弹，进入到七月份又不行了。债基相对好一些，债券是衰退期相对受益的品种，利率下降反而利好债市行情。

资产荒下提前还房贷较划算

实际上，今年我们已经进入了严重的资产荒，所谓“资产荒”就是社会整体收益率下降，难以找到收益率高而风险又相对可控的资产。

逻辑上也很好理解，理财产品的收益率来源于社会各类资产的增长，过去我国GDP增速较高，房地产和互联网快速发展，能够接受以相对高的利率来融资，所以理财产品也能拿到较高的收益率。但是近两年房地产和互联网遭受严监管，行业景气度大幅下滑，行业扩张欲望和能力都在下降，大家都不当冤大头了，资金也找不到好的底层资产，收益率自然下降。

除了刚需买房的朋友，对于投资房地产的朋友来说，以前以5%、甚至6%的利率买房是为了啥？肯定是觉得投资房地产的收益率能够会高于贷款利率，就相当于一笔理财。但是，现在指望房价快速上涨不太现实，能稳住都不错了，这笔理财就不划算了。

2022 年 7 月，103 个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为 4.35%和5.07%，如果算上今天的降息，首套房和二套房贷款利率分别为4.25%和4.97%。

现在摆在我们面前的是，年利率4.25%的房贷和普遍低于4%的理财收益率。如果理财收益率高于4.25%，那我们可以把闲钱拿去理财。但现在理财收益率大幅低于房贷利率，如果我们把闲钱拿去提前还房贷，不就是少了一笔年利率为4.25%的支出，就相当于这笔钱投资了年利率4.25%的理财。

甚至是，在当前各种贷款利率下行的情况下，如果我们能搞到利率低于房贷利率的贷款，拿来提前还房贷也是划算的。

当然，我们这里强调的是闲钱（找不到更高收益率）或者是合法合规的贷款，如果大家是刚需买房，那就以刚需为先，毕竟现在买房也比过去要划算。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉建议，提前还贷主要有两种情况：第一种情况，对于很多人来讲，如果找不到比银行房贷利率更高的理财产品，再加上机会成本、房屋折旧、物业管理费、按揭成本等因素影响，有机构算过，深圳、上海的房子，持有成本在8%左右。所以，还不如把房贷还掉，还掉的贷款就相当于是理财了。

另外一种情况就是，现在消费贷，特别是经营贷，又开始有所松动。很多人会通过借贷过桥一次性还掉房贷，再拿房屋去抵押办经营贷。其实经营贷利率还是比较低的，基本上做十年期没有问题。

最后，根据南方网报道，在签订贷款合同时，很多银行都规定了提前还贷的期限，如果在规定期限前(一般是1-2年)还款，需要按照合同约定向银行缴纳违约金。

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