由于古北太过特殊，我们整整用了一期（《

上海国际社区的兴衰（古北篇）

》）。第二期我们将盘点剩下的几个区域。

第二代-联洋、碧云

中央提出开发浦东是1984年，然而直到1992年才正式落地，同年10月11日浦东新区作为国家级新区正式成立。

1997年，浦东引入了我国汽车工业最大的合资项目——上海通用汽车有限公司，为了给该厂技术人员、中高管提供住所，当局规划了新的国际社区——碧云。

通用来自美国，我们便派了考察团赴美，研究他们的居住方式。

得出的结论是：美国人普遍自驾出行、家里孩子多，所以大面积别墅就成了碧云的主体。

时间紧任务重，在房子建好前碧云的配套就已落地，而且几乎都面向欧美居民：

为了他们子女读书，一口气建设了平和双语、协和双语、德威学校；

浦东医疗本来就薄弱，果断引入和睦家医院；

更能体现国际氛围的是，碧云建设了全中国第一个社区型橄榄球场、两所教堂、浦东第一家家乐福。

这些涉外配套，已经领先古北，产品上更是比古北一期进行了升级。

比如碧云晓园，首次使用全大理石外立面。而且整体以大户型别墅为主，国内居民踮踮脚也够不到了。

所以碧云居民中，外籍占比一度超过90%！

当然这里指的是碧云别墅、碧云花园等小区组成的核心区，后来开发的世茂湖滨、维诗凯亚就主要面向国内客户。

同期联洋开始动工。

联洋与碧云的区别是，完全以高层住宅为主，小区品质也略逊一筹。

虽说也给了集中式配套，整体定位也略低于碧云，且不具有浓厚的国际氛围。

明眼人都看得出来，碧云面向的是外企高管，联洋更多的是面向工薪以及国内客群。

所以联洋项目上市时，单价比碧云要便宜不少。

碧云的世茂湖滨花园开盘时价格高达2.6万/平，此时联洋仅1.4万/平。

后来的故事大家都知道，联洋逆风翻盘，现在联洋二手单价是碧云的1.2倍。

原因很多，很重要的一个因素与古北类似：外籍居民渐渐的离开，却没有太多国人接手。

面积太大了，岂是一般人接得住的。

而联洋不同，这里以高层住宅为主，中小套型居多，总价可控。

地处内环，又有双学区加持，天然的适合中产客群。

更重要的是，联洋的密度高，项目容积率普遍在2-3之间，天安花园更是高达3.27。

高容积率保证了人口密度，从而形成了较为完善的生活配套。

碧云密度极低，核心区其实仅1000户左右，很难自然形成社区商业。

欧美人士习惯了自驾的生活，配套少一些无所谓，国人却没有这样的习惯。

中国式保姆，需要一周买菜七次，碧云的劣势就凸显出来。

其实放眼上海，低密度社区价格涨幅鲜有能跑赢大盘的。

客群主体是中产，他们需要吃喝拉撒睡，没有足够的居住密度、没有完整的生活配套，很难把他们留住。

顶级客群又向市区回流，大平层成为新宠，别墅就被冷落。

第三代-新江湾城

浦东陆家嘴、金桥、张江、外高桥初具规模后，上海吸收外资已经完成从0到1。

此后依旧有不少外企落户上海，2018年还有特斯拉这样的重大项目落地，不过已经由质变转为量变，没有单独配建住宅的必要。

而且此后的上海更加开放，国际友人遍布各处，

再也没能形成新的国际社区。

不过国际社区的概念却没有在民众脑海中消失，提起这几个字大家依旧会联想到：高品质、高攀不起。

这不正是最好的营销词汇吗？

所以此后但凡是一个全新片区，都要冠以“国际”二字，比如新江湾城。

新江湾片区原先是军用机场，废弃后杂草丛生，后来地面沉降，形成了“生态湿地”。

由于一直在军方手中，这片空地一直按着没开发。

与此同时，虹口杨浦人口不断膨胀，几乎所有的土地都建成了工人新村、工厂等等。

1998年后进入商品房时代，徐汇居民改善居住条件，纷纷搬到徐家汇甚至闵行，这里有大片商品房；

普陀居民有万里、长寿路等大片可开发区域；长宁沿着苏州河也在不断开发。

唯独杨浦，再向外拓展就到长江了，

大家有强烈的改善需求无法释放。

总不能举家搬到长宁天山去吧。

后来五角场划入副中心，却整体以商办为主，住宅项目极少。

此时新江湾城由军方交给杨浦区，大家顿时兴奋起来，终于有大片空地可以盖房子搬新家了。

所以设计之初，新江湾解决的就是当地居民的改善居住需求，与国际不沾边。

但是开发商不想错过“国际社区”的热度，新江湾国际社区的说法还是传播开来。

后来被质疑国际社区没有国际居民时，开发商给了一个完美的答复：

国际社区的意思是，具有国际居住品质的社区。

只能说中国语言文化博大精深。

新江湾的主要配套也是面向国内高端客群，诸如具有中国特色的上音实验学校、复旦科技园小学，具有中国特色的悠方商场。

新江湾的问题是，没有给中产客群留余地，直接定位高端居住区。

特别能体会当局心情：终于有一大片空地可卖，一定得大赚一笔。

定位有多高呢？

2007年仁恒在新江湾城拿地，楼板价高达2万元/平米，全市咋舌。

那一年，上海市成交均价刚破1万，内环准豪宅新湖明珠城售价刚破2万，静安区新房也才3万元/平米。

新江湾城出道就要超过老静安。

当然房子不愁卖，经过几轮房价暴涨后杨浦居民身价不低，需求又压抑了这么久。

而且还有宝山、虹口居民助阵，房子出来依旧卖得掉。

当时有不少群众不理解新江湾的爆火，那里那么荒，没有配套，距离又远，凭什么卖这么贵。

其实是大家没得选，如果你就生活在周边，想找一个高品质小区，除了新江湾还能去哪？

所以当地居民不喜欢被新江湾被否定，这里就像自己孩子一样，再笨再傻也不能脱离母子关系啊。

第四代-森兰、唐镇

最能体现“国际社区”价值的，是森兰。

森兰这个名字2008年开始出现，2009年才开始广泛宣传。

2008年仁恒在森兰拿地，楼板价仅7400元/平方米。

2009年初金地未未来、中冶尚城刚开盘时，都说自己是高行项目，也并未打出森兰国际社区的旗号。

当时报价偏保守，中冶尚城11000元/平米，金地未未来13000元/平米。

2009年中旬森兰的概念开始铺天盖地，房价瞬间起飞。

5月份，金地未未来提价到17000元；9月份，中冶尚城一口气提到19000元。

这过山车式的心情，现在的购房者是体会不到了。

比房价涨幅更夸张的是地价。

同年9月，仁恒再次在森兰拿地，楼板价高达16128元/平方米。

一年时间，翻了一倍都不止。

这其中有市场因素，全市都在躁动，不过更多的是“国际社区”四个字的贡献。

其实翻一下规划，无非是一大片绿地、两所重点小学、几个商办项目。

当然这里更加没有国际元素，即使地处外高桥、金桥之间，即使面对大量的外资企业。

浦东向北开发，一直以张杨路为主轴，证大家园开发完成后，跨过赵家沟理所当然。

跨过这条沟就是森兰。

所以这里只是城市化的自然扩展，能在当地引起轰动的，无非还是低密度、高品质小区，较好的把握了金杨、外高桥居民的改善需求。

与此同时，浦东继续向东扩张，跨过外环来到唐镇。

当时的唐镇定位远比现在要高，在森兰重点建设高层住宅之前，唐镇选择了低密度别墅。

2005年前后，唐镇一口气建设了金爵别墅、棕榈泉花园别墅、白金瀚宫、圣马丽诺桥语四大项目。

谓之东方世纪国际社区。

2011年，唐镇代表性豪宅绿城玉兰花园开盘，300平大平层报价6万。

当时上海均价才2万多。

烈火烹油，盛极一时，此后唐镇开始遭到雪藏，浦东的重点精力给了森兰。

没办法，韭菜没那么多了，先让森兰割完吧。

直到2015年，仁恒东郊花园上市，唐镇开启了新的时代。

此时限墅令已经出台，唐镇也没底气继续走顶级路线，退而求其次选择了中产。

其实不仅唐镇，2015年后全上海已经没有多少豪宅，这时再打国际社区的旗号的确有些过分了。

2018年唐镇仍有项目上市，套均总价600-700万，有这样的国际社区吗？

红极一时的“国际社区“概念渐渐的落下帷幕。

国际社区的反思

如上所述，国际社区的地位其实是一路走低，由名副其实到“强行解释”到失去勇气。

背后有市场原因，也有外资企业、国内企业地位变动的影响。

回过头来看，国际社区更多的是城市扩张的需要：避免无序扩张，当局给不少区域进行了统一规划。

古北、联洋、碧云尚处于内环时代，新江湾跨出中环，唐镇更是跨出外环。

每个片区，在同级地段中都是相当优质的地段。

内中环间，除了滨江，古北、碧云的地位很难被撼动。

这是因为内中环开发时期，古北、碧云、联洋统一规划，保证了社区定位。

为了维持定位，ZF给了这些社区最优质的资源，从而汇集了当时最优秀的客群。

内中环其他地段更像是无序扩张，长宁天山自由发展，落后古北；杨东北蔡自由开发，落后联洋碧云。

后来的森兰、新江湾，领先上海中外环地段；唐镇则领跑外环。

这样的优势是不可逆的，所以二手房市场选择这些优质地段合理。

不过在片区开发时期，概念盛行，溢价颇高，当时入手不见得是最好选择。

所以古北跑输徐家汇，新江湾业主也被套了很长时间。

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