【编者按】

今年是中国改革开放40周年，也恰是上海第一个面向国际招标的地块发标30年。

土地批租是国家土地使用权有偿使用的一种形式。即将若干年内的土地使用权一次出让给土地使用(经营)单位。土地批租对我国土地使用和管理制度改革乃至整个经济体制改革有着十分重要而深远的意义。

由于此项改革在当时涉及诸多思想观念、理论和法律问题，为减少改革的阻力，确保试点工作能顺利进行，此项改革的研究决策与试点探索整个决策和实施过程，长期鲜为人知。上海市委党史研究室历时三年，对当年参与上海土地使用制度改革试点的30余位决策者、实践者、参与者，逐一进行了口述采访，用当事人的所见所闻所为所感，努力还原这段鲜活的历史，相关采访成果最终结集为《破冰——上海土地批租试点亲历者说》一书，由上海人民出版社正式出版发行。澎湃新闻（www.thepaper.cn）经授权刊发该书的部分内容，以飨读者。

今天我们刊发的是上海土地批租试点亲历者顾镜卿口述。

顾镜卿

顾镜卿

1952年10月生于上海，江苏靖江人。高级工程师。1986年6月，由上海市委组织部借调到上海实业有限公司下属的上海实业置业有限公司工作，先后任中国业务部经理、董事副总经理等职。1987年受上实公司委派，参与上海市土地使用制度改革相关工作。1998年6月至2008年8月，任上海市建工集团（香港）有限公司董事副总经理、总经理。2008年8月至今，任上海中房置业股份有限公司香港办事处主任兼琼斯威尔国际（集团）有限公司董事。

地点：

香港中环友邦金融中心30 楼 兴业证券（香港）

采访：

唐旻红、王安德、周友琪、李钰君、颜南海、严亚南

整理

：严亚南、杨晔

唐旻红

：顾先生，您好！您是1986年由市委组织部派到上实公司［注：上海实业有限公司，为上海市政府在香港的窗口公司。1981年7月在香港注册成立。1993年6月，改组为上海实业（集团）有限公司，并设立董事会。简称上实公司。］来工作的，随后就参与到支持、配合上海土地使用权有偿转让（以下简称土地批租）改革试点的各项工作中，能否先请您介绍一下您当时是怎么被派到香港工作的？

顾镜卿

：我原来在市建委系统下的市建四公司。1986年4月，因为上海实业成立了一个置业公司，需要一个懂质量监督、工程管理的人，所以我是在1986年6月由上海市委组织部借调到上海实业有限公司下属的上海实业置业有限公司工作。当时上海实业下面的天厨味精有限公司和南洋烟草公司都在建厂房，急需这方面的人。

唐旻红

：您刚到香港的时候，主要让您参与做些什么事情？

顾镜卿：

刚过来的时候是参与公司一些工程项目的管理工作，如土瓜湾、青衣岛有几个工业厂房、仓库要建造。1987年以后开始接触土地批租。

唐旻红：

您是1987年投入到土地批租改革试点的组织接待、联络工作中的。在您看来，这项工作在上实公司的领导心目中，是一项怎样的工作？

顾镜卿

：1987年，上海市土地使用制度改革领导小组（以下简称市批租办）要求上实公司在香港配合做好上海市土地批租试点的工作。上实公司的主要领导、领导班子成员和有关工作人员都觉得，这是我国改革开放的又一重大举措，将关系到我国长远的城乡建设和发展，有利于我国国力的快速增长和人民生活水平的提高及生活方式的改变。因此，把这项工作摆在了很重要的位置。

我当时年纪比较轻，精力也比较充沛，国内情况相对比较了解，所以领导叫我跟土地批租这个项目，后来包括住房制度改革，我们也配合一起做。因为我们接待有分工的，建委系统基本是由置业公司负责，文化系统由STR公司负责，贸易方面专门有贸易公司负责联系、接待。置业公司当时内派过来的也只有我一个人，所以这方面的事情让我一起搞。

当时因为香港在这方面有较成熟的成功经验可借鉴，上海的土地批租和住房制度改革工作处于起步阶段，连续多年由我接待的建委系统赴港考察团组每年约有80多批，300多人次。

唐旻红：

1986年8—9月，上海房地产港口考察团来香港考察，当时您已经到香港了，有没有直接参与考察团的接待工作？

顾镜卿

：那次没有直接参与。1986年八九月份，当时我在上海实业的置业公司，考察团是由上海实业办公室接待，当时管信息的罗申先生参与。当时他们过来是为土地批租改革做个前期准备，听听香港各方面专业人士的意见。罗申先生跟我讲起过。我们一起派过来，他陪同参与。

唐旻红：

您当时参与这项工作，是谁交任务给您的？据我们所知，您除了要接待、陪同从内地来港考察的人员外，还要负责联系香港顾问及有关方面专业人士为改革提供意见和建议。能否请您给我们详细介绍一下您做了哪些具体工作？

顾镜卿

：有关土地批租的一些工作，当时都是谭志远先生交办给我的。他在上实公司是管房地产的副总经理，那时是天厨味精的董事长，后来也兼置业公司的董事长、总经理。我就是在工作中，和王总、周总、李总还有颜总建立了深厚的友谊。

前些天，我翻了以前的笔记，大概统计了一下，接待有关批租办领导和人员来香港考察及举行推介活动，有两次印象比较深刻。

第一次是1988年6月7日至21日，由时任上海市土地管理局蒋如高局长，上海虹桥经济技术开发区谢武元董事长、周友琪经理，市批租办李钰君先生四人来港考察及拜访有关顾问、投资商，并对上海虹桥26号地块进行推介活动。第二次是1988年12月12日至21日，由时任上海市土地管理局谭企坤局长等领导及人员来港考察及拜访有关顾问、投资商，并对上海虹桥28-3C地块进行推介。

另外，从1987年10月到1990年9月，我曾八次陪同多名上海市房地产改革咨询顾问、香港有关专业人士去深圳，与市批租办领导和人员会面并座谈讨论。

1987年10月，裴世安（左）和顾镜卿（右）在深圳参加土地批租立法座谈会。

我的工作手册记录还显示，从1989年2月至1994年12月，因为土地批租事宜，我利用来沪出差和休假的机会，先后23次拜访上海市土地管理局和市批租办的领导，洽商的主要内容有：了解上海市土地批租的计划、政策等情况，送取有关文件资料等事宜。

唐旻红

：您1986年6月到香港，直至1987年10月开始参与到土地批租改革试点的工作中。在短短一年时间之内，您是怎样解决日常语言沟通交流的问题，迅速融入香港工作环境的？

顾镜卿

：1986年来了以后，广东话听不懂，也不会说，就向公司同事学习。一开始学习的时候出洋相，讲着讲着苏北话就出来了。后来每天看电视新闻，讲得相对慢一点，逐步逐步先会听，然后讲。直到现在发音也不是很准的，讲的是上海广东话。

唐旻红

：香港方面的顾问和专业人士，都是通过上实公司联络的，你们最初是通过什么途径与他们接触并建立联系的？顾问名单是如何确定的？

顾镜卿

：上实公司下面原来有几个老厂、老公司，像天厨味精厂、南洋烟草公司、永发印务公司当时都有五六十年、七八十年历史，在香港几十年了，一直在这做生意，当时都是交给中国银行托管的。1981年，张承宗［注：张承宗（1910年6月—1996年12月），浙江镇海人。1979年后，相继担任上海市革委会副主任，市文管会主任，第七届上海市人大常委会副主任，中共上海市委统战部部长，上海市第五、六届政协副主席、党组副书记，中共上海市委对台工作小组副组长，上海市党史资料征集委员会副主任，上海宋庆龄基金会副主席及中国福利会副理事长、沪港经济发展协会名誉会长等职。］先生过来，跟他们商量要为迎接回归做一些准备，所以各个省市、中央的各个委办都要在香港设立窗口公司。所以，上海实业公司是1981年在香港注册成立的。

在我到上实公司之前，已经有一部分人先来了。上实公司办公室总经理赵津华女士，在1981年上实公司成立的时候就在。一些顾问、专业人士最初主要是通过她联系。我记得赵津华女士和我们的谭志远经理一起商量过，哪些人可以当顾问。梁振英先生本身是测量师，又是基本法咨询委员会秘书长；刘绍钧先生是非常资深的测量师，还是香港测量师协会的会长；罗康瑞先生经营建筑和房地产业，经常和银行做生意；阮北耀律师原来就是天厨味精厂的顾问律师，他和简福饴测量师原来都是全国政协委员。在多年的业务往来中，大家就觉得这些人爱国爱港，再加上有专业知识，所以逐步形成了比较密切的关系。选顾问，光有专业知识，不热心也不行的。像梁振英、简福饴、刘绍钧、罗康瑞、阮北耀这些先生，我很佩服他们，他们一方面有丰富的专业知识，另一方面有爱国情怀。

1987年下半年，我就已经陪同他们到深圳和上海，与批租办的领导和有关人员见面、座谈。当时根据市批租办的指示精神，要借鉴香港的成功经验。

为了使上海的土地批租工作能够顺利开展，我们就草拟了一个顾问名单，原先设想是八个人，后来有一位姓方的先生没联系上，就最终确定了七位。后来上海实业公司把名单报给了当时的新华社香港分社［注：现为中央人民政府驻香港特别行政区联络办公室，简称“中联办”。］社长助理兼经济部部长谭茀芸同志，她也是港澳地区财经经济委员会领导小组的副组长，经她审核同意以后，我们就正式打报告给市批租办，把他们的简历都附上。这七位分别是：梁振英、简福饴、刘绍钧、罗康瑞、胡经纬、阮北耀、周安桥，作为上海市房地产改革咨询顾问。我们是1988年4月打这个报告的，报告批准以后，市土地局蒋如高局长、虹桥开发公司的谢武元总经理以及李钰君、周友琪四位于6月9日至20日期间在香港，拜访了这些顾问，把聘任证书颁发给了他们。那个时候，正好也是虹桥26号地块招标开始，对投标箱进行封箱，就是请我们的顾问阮北耀律师来公证的。

唐旻红：

上实公司平时与这些顾问都有怎样的互动？在您与这些顾问、专业人士接触的过程中，他们对上海搞土地批租改革试点持怎样的看法和态度？

顾镜卿

：对于上海市土地批租的工作，上实公司的领导及工作人员都高度重视。平时会约请一些顾问茶叙沟通，听取他们对上海土地批租工作的意见和建议。在港每逢召开有关上海土地批租方面的新闻发布会或座谈研讨会前夕，会主动联系邀请这些顾问们出席，如有文件或有关信息资料能及时派员呈报给顾问们，如《上海市土地使用权有偿转让办法》、上海土地批租前期多幅地块的招标文件、每年颁布的《上海市房地产市场调查报告》等文件资料。上实公司与这些顾问们建立了良好的沟通渠道并取得了互信。

平时，顾问们出于对上海土地批租工作的关心和重视会主动联系我们，把了解到的信息情况给予通报，以利于呈报给市批租办掌握香港方面的信息情况。每逢市批租办有关领导和工作人员来港考察或作推介活动时，上实公司会派专人陪同拜访一些顾问和投资商。

另外，

在香港人心中，上海的形象是比较好、比较正面的，因为上海也是一个国际化大都市。香港人就觉得上海男士做起生意来精明能干，女士小姐相对来讲比较漂亮。有些人讲我太太是上海人，哎呦，感到很骄傲的。所以，他们觉得上海要么不搞，搞起来肯定搞得好，对上海搞土地批租很有信心。

这些顾问和专业人士，都会从自己的专业角度介绍怎么一步步来做。特别是对《上海市土地使用权有偿转让办法》以及26号地块、28-3C地块标书进行讨论时，都提出了自己的看法和意见。比如，在法规方面要遵守上海总体规划大纲，标书中对容积率的规定必须要符合上海市的要求等。另外，对土地使用权有偿转让的年期、投资商缴付出让金的付款方式、所需缴纳税收、房地产抵押贷款以及房地产登记方面，他们提出很多建议。我感觉他们都希望上海能把土地批租工作做好。

唐旻红：

虹桥26号地块当时进行投标，是在上海和香港两地分别进行的，您能否回忆下在香港的投标过程以及您所做的相关工作？

顾镜卿：

我们在港主要是努力做好投标箱的封箱、开箱及对投标客户的登记等方面工作。在港投标前，邀请顾问阮北耀律师（亦为国际公证人）及香港新闻界的朋友，会同上实公司领导和有关工作人员举行封箱仪式。标箱是在上海统一制作，从上海空运过来的。1988年6月20日，在虹桥26号地块投标前，我们就和阮北耀律师联系好，包括请一些记者参加封箱仪式，然后再出正式的函给阮律师，邀请他几月几号几点钟到上海实业的一个办公楼。封条封好后，由阮律师签字，这是经国际公证的。香港主要媒体第二天就对此作了专题报道，实际上是提醒有意参与竞投地块的投资商，投标开始了。

在投标期间，我们主动联系有意参与投地的投资商，并做好投标客户的登记工作，及时向市批租办报告收到标书的信息情况。原来有意向拿了标书，但是还没有投标的，我们就主动电话联系一下，提醒他们不要忘了；到开始投标了，再提醒一下他们。哪些公司投了标书，我们就做个登记表。

在投标工作完成后，由顾问阮北耀律师会同上实公司的领导和工作人员、香港部分新闻界的朋友一起举行开箱仪式。第一次投标，设置的投标期比较长，十天左右。开箱以后，我们就把签好字的标书，包括附件封在一起，外面再用个大文件袋包好，由阮律师公证签署。我记得那天是7月1日，当天下午，我就拿着这些标书坐飞机到上海。然后，上海公证处的冯祖清女士在机场接我，接好后一起直接到当时在中山东一路31号的土地局，将标书交给他们汇总封存。当时我们上海实业的置业公司也投了一标。

唐旻红：

您还记上海实业发了多少标书吗？开箱的时候现场有多少人？

顾镜卿：

标书发了有100多本吧。在场人员包括我们上海实业公司的领导和阮律师，大概有十多个人，记者来了七八个。

唐旻红

：当时一共收到多少标书？

王安德

：一共两个箱子，上海和香港各设一个，每个箱子中各有三个标，所以一共是六份标书。投标呢，第一次给的投标期实际上是长了，第二次就缩短了。这些老板没有一家会在前面几天投标，因为都有记者看的，谁投了马上就登出来了，他不知道谁是竞争对手，这是商业秘密，都是在最后一刻来投的。

唐旻红

：第一块地来投标的六家公司里面，有没有我们上实发出去的标书？

顾镜卿

：有的，但具体情况可能是批租办比较清楚。孙忠利先生是在上海投的。

王安德

：有很多投标人，最后投标单位的落款，可能是他的子公司，或者说海外的关联公司，要仔细审查才知道股权的结构，才知道是谁投的。很多人都是另外单独成立一个公司来做这件事，因为要规避市场风险，不要把整个公司带进去。

顾镜卿

：在上海虹桥26号地块招标前，代表日本孙忠利先生参与该地块投标的香港房地产代理商——文华行董事总经理张宇先生主动约请我们会面，当时我记得是上实公司领导跟张宇见面，一起洽商了上海土地批租的有关事宜并提出了有关想法和建议。这为上海虹桥26号地块的成功招标打下了基础。

唐旻红

：在第一块虹桥26号地块批租成功后，顾问和专业人士都有什么评价和建议？香港舆论有哪些反映？

顾镜卿

：当26号地块取得空前成功以后，他们都很高兴。1988年7月26日，我们会同东南信息中心，举办了上海首次卖地及中国房地产改革研讨会，当时，我们邀请了在港的顾问、投资商及包括代表发展商投得虹桥26号地块的张宇先生、法律界、银行界、新闻界等有关人士参加。在研讨会上，与会人士畅谈了看法和建议。

当然，首先是对于上海首次成功地进行了招标工作加以肯定和赞赏，认为这是上海乃至中国内地土地使用制度改革的方向，内地如能将土地作为一种资源加以利用好，将影响到中国内地城乡的建设和发展及提高人民生活水平。通过实行土地批租的政策和措施可以引进外汇，加快城乡基础设施的建设。其次，就是希望能够加强法规、法制方面的建设，不断建立和健全与土地批租相配套的法律法规，以增强境内外投资商对土地批租政策的信心。

另外

关于地价，一些记者问，地价是怎么算出来的？一些测量师顾问，如刘绍钧就讲到用的是比较法，还有成本法、估计法。对于如何来看上海虹桥26号地块的价格，孙忠利先生的代理人张宇先生认为虹桥26号地块价钱比较好，投这个价钱，主要有几个方面考虑：一是上海市虹桥经济开发区相对比较成熟；二是地理环境比较好，离虹桥国际机场比较近；三是孙忠利先生看好中国房地产市场的发展，想以此作为到中国来投资的第一步。因为他对国家有深厚的感情，热爱家乡、想建设好家乡。

此外，也谈到土地批租和银行抵押贷款的问题，大家认为投资者和银行的关系应该是相互促进、互惠互利的。如果投资商投到土地以后，能够在上面发展建筑，再贷款的话，对银行来讲，也是增加收入的一个途径，因为一贷款，银行就可以收取利息。再加上它是抵押的，有土地在，对银行来讲，也不担心。还有人问，银行如进行抵押贷款，比例是多少？在我的记录中，一些专家、测量师、顾问提出的比例大概是65%。

在谈到投资商投到这块地以后，如果要转让，什么时候可以转让？上面的建筑物发展到多少比例才能够转让？我的印象当中，一些顾问建议地块炒卖要控制，有些炒卖地皮的钱是政府自己赚了，不要去给地皮买卖商赚掉了。

关于建筑物比例，他们提出投资到35%以上可以转让。小业主要买楼的话，建造达到30%—35%，只要政府同意就可以了。

有些人谈到一些投资商在发展项目时，如果碰到争议，要到法院去由法庭来裁决，这样不妥当。一些顾问建议上海要成立一个有权威的、公正的仲裁机构，让仲裁机构去仲裁，这样比较好。

唐旻红：

对于专业人士提的建议，当时给我们的思想以怎样的冲击？按照刘绍钧先生的说法，上海相对来说比较谨慎，似乎还有一点保守。对于这些建议，我们持怎样的态度？在您看来，香港方面的人士能否理解内地这边的态度？

顾镜卿

：我记得当年我陪同顾问、专业人士到深圳和批租办的领导、有关人员见面，气氛是很和谐、很融洽的，大家都很虚心地倾听他们的意见。

当时香港土地批租有很成功的经验，但上海还没搞过，在摸索，很多问题以前都没有碰到过。

周友琪

：顾问和专业人士讲的很多操作方法，对于我们来说都是全新和陌生的，大家都不懂的，以前听都没听说过，不知道还能这么干。

顾镜卿：

所以，对于市批租办领导提出的问题，这些顾问都很耐心、热情地进行解释。大家关系很好，后来都成为朋友。我是1998年离开上海实业的，我离开以后，简福饴顾问还特地问：“以前那个顾先生呢？”我曾经陪同他几次，一起乘电气火车从罗湖回到红磡。

国家土地局原局长王先进撰写的《住宅70年产权的由来》

唐旻红

：关于土地使用年期，是如何确定的？关于这个问题，市批租办与顾问、专业人士是如何讨论的？有没有过不同的意见？

顾镜卿

：关于年期的问题，当时顾问、批租办领导都聊过。

王安德

：年期问题当时讨论得很认真。内地搞土地批租的年期呢，原来是准备50年。那时第一个前提是不抄香港的，自己搞一套，那为什么50年呢？是根据土地使用收费贴现以后的价值，50年贴到现值已经差不多了，以后根据土地使用费再延长，没有太多意思。但是领导后来讨论的时候，包括很多专家说，住宅因为是涉及千家万户的切身利益，长一点，那么就70年。

文化商业设施，包括工业用地，为什么年期短呢？因为这些不可能到70年或者90年的，实际上到了20年就要更新了。商业文化设施，不是说造了一个店，20年以后甚至50年以后还能用，它需要更新，拆掉重建。工业也是差不多，根据工业生产的流程和它的生产周期、成本回收，差不多二三十年。所以后来就划了一个年期，是根据地块的使用性质当中所产生的建筑寿命来定的。一开始和他们讨论的时候，有些顾问就告诉我们这个道理，商业的、娱乐的设施到20年一定要改造的。

唐旻红

：在新闻发布会组织以及市场组织方面，您当时具体做了哪些工作？

顾镜卿

：在配合上海土地批租的实践过程中，每逢有重大新闻活动时，我们在港按照市批租办的指示精神，与上海方面同步举行新闻发布会。出席的人员有顾问、投资商及代表，法律界、银行界人士，香港新闻界主要媒体。

在港举行该类活动前后共有九次，其中有一次印象特别深刻。我还记得那时发布1990年《上海市房地产市场调查报告》，本来我想1989年《上海市房地产市场调查报告》已经搞过新闻发布会了，这次只要把书发给有关投资商，银行界、法律界人士，包括一些记者就行了，不要再开新闻发布会了。

但是，梁振英先生主动打电话给我，说：“这个很重要。”他跟我讲了以后，我再请示公司老总谭志远先生和市批租办领导，后来也举行了新闻发布会。

我在这些活动中主要做的工作有：一是预先通知和联系有关将出席新闻发布活动的人员并派发邀请函，对新闻发布会等活动会场进行安排和布置。二是联系落实有关的标书文件资料的印刷及派发工作。我记得28-3C地块的标书是在香港印的，一共印了2000本。为了这个标书的事情，特别是英文版标书，我到梁先生办公室跟他汇报，因为他是这方面的专家。三是新闻稿的准备和派发工作。四是联系及落实香港的有关媒体刊登26号地块和28-3C地块招标公告的广告。五是在举行新闻发布等活动的翌日，对香港多家主要媒体的新闻报导进行剪辑整理。六是撰写上海土地批租在港工作情况的汇报给市批租办，并附上香港投资商等各界人士包括新闻媒体对开展这项活动的有关信息反应。上实公司为此一共编了十期简报。

唐旻红：

新闻发布会的媒体邀请函是您发出去的，那么邀请哪些媒体是由谁确定的呢？

香港上海实业公司有关土地批租改革的内部工作简报（第1至第8期）影印件

顾镜卿：

有些是王总他们发的，有些是我们根据上海方面的建议确定的，像文汇报、大公报、经济日报、快报、明报、信报，英文的南华早报、虎报，共十家左右。

王安德

：香港的记者有个特点，他们同行之间信息交流很快，记者从来不要请的，他们得到信息以后，就冲进来了，也不能拒绝他们，所以包括右派的报纸都会来，来了以后大家反正就开会，开完会以后各自写报道。

唐旻红

：我们邀请的时候主要是邀请左派媒体吗？

顾镜卿

：也不是绝对的。像经济日报、信报、明报，这些都是中间的，文汇报和大公报是左派的。后来这些记者都跟我交朋友了。朱镕基市长1990年来香港访问的时候，因为是1989年政治风波以后第一次领导人出访，所以那些记者就在机场出口处等着。我对他们讲：“你们要配合一下，我公司朱老板叫我们几个年纪轻的一起到机场接朱市长。”他们说：“我们老朋友了，好讲话”，因为大家交朋友了，他们就和我实事求是讲。像陈兴发、李笑开这些人，后来都成为朋友了。当时香港媒体中性报道比较多，还是比较配合的。第二块批租的28-3C地块发标以后，我们还邀请了一些记者到上海去交流。

王安德：

当时28-3C地块发标以后，我们组织了一些记者到上海来了解投资环境，了解这个地块和虹桥开发区的情况，这些工作就使我们的市场工作深化了。这也是很多顾问提的建议，不能把信息发出去就完了，要有意识地组织一些记者，像访问团一样来上海看看。

唐旻红

：这项工作的联络以及整个日程的确定，也是您负责的？

顾镜卿

：对，我是1989年1月18日把28-3C地块的标书送回上海，然后再赶回香港机场送他们。我的笔记本上还有记录。

王安德

：到上海这边，市批租办和虹桥公司就到机场迎接。

唐旻红

：另外想再了解一个细节，顾问聘任证书怎么做的？是在哪做的？香港这边是否也提供了设计意见？

顾镜卿

：这倒是没有，聘任证书是在上海制作的，因为这些顾问由上海市人民政府聘任，对顾问来讲，也是荣誉和价值体现。

王安德

：我记得这个证书是钰君去联系印制的。

李钰君

：是的，是我去联系印的。我是按照市政府办公厅聘顾问的格式来印的，一共印了两次，有两个版本。因为牵涉到倪天增签字，一开始的时候是把名字印上去的，后来改成倪天增亲笔签名。包括标书也是我去印的，一开始印的是土灰色的，后来说不漂亮，就改成绿色封面烫金了。我还记得顾先生在哪个大楼组织了一个新闻发布会，由蒋局长向几位专业人士颁发证书。

顾镜卿

：梁振英、简福饴、刘绍钧、阮北耀，还有胡经纬，都参加过新闻发布会。除了在新闻发布会上颁发顾问证书，有些没来参加的顾问，我们就到他们公司去拜访、颁发。

李钰君：

罗康瑞没有参加新闻发布会，是我们去拜访他的。那次去香港，我感受蛮深刻。在出来之前，我还专门到外办接受外事纪律的培训，比如不能单独行，要两人行，吃饭要看对象等。我们四个人进港的时候，都是按照因私出入身份进来的。我还被香港出入境的小警察弄到一个小房间去interview，他说不能打工，呆的时间只能这么长，你香港亲戚在哪里……我后来说香港亲戚就是金城银行的温总。温总是直接来车站接我们的，坐进他的高级轿车，从罗湖车站出来一看，跟我们的深圳是完全不同的社会环境，

那么多高楼大厦，繁华、靓丽，整个市场环境欣欣向荣，让我觉得非常震惊，香港搞得这么好啊！可能你们经常看，已经习以为常，无所谓了，但对我来说，那个时候是一片空白，所以印象非常深刻。

我和周总，我们俩住在一个很经济、廉价的房间里，但是我们拜访的人是很出色的，有长江实业公司的李嘉诚先生，恒基兆业的李兆基先生，他的公子李家杰开了个游艇到维多利亚港。我们和金城银行的温总一起，在他的游艇里面吃意大利菜，还有薄荷巧克力。顾先生还帮我们去瑞安中心会见了罗康瑞，拜访了新昌集团、信和集团。老周带我们去中银13家银团，去拜访了张学尧先生。那次香港之行，对我的触动是很大的。

1988年12月，顾镜卿、周友琪在香港。

顾镜卿

：作为上实公司来说，当时很重要的一项工作就是要配合、组织好虹桥26号地块的招商工作。我们先后约请及走访了在港的有关顾问和一些投资商，如香港的新世界公司、恒基兆业公司、恒隆集团公司、信和置地公司、新昌营造公司等投资商，听取他们对上海土地批租工作的意见和建议，了解他们的投地意向，并对他们提出的疑问进行说明和释疑。蒋局长、谢总、周总、李总来了以后，我们专程去拜访了这些投资商。

唐旻红

：当年，周总、李总他们过来的时候，您在香港已经有一两年时间了。他们过来，因为要接触一些香港方面比较高层的人士，您是不是要给他们介绍一下有关人员的情况，比如公司以及个人的背景或者一些注意事项？

顾镜卿

：这是有的。

王安德

：比如以前接触的时候，有关人士有些什么想法，上实这边的功课都做得很好，会给我们介绍背景什么的。至于一般的工作礼仪，基本上都是没啥问题的。第一次来的房地产港口考察团全部是局长一级的，后来蒋局长他们过来，蒋局长、谢总、周总都是老将，李总是新兵，那时候新兵马上就进入角色。再后来，我们颜总就到香港最顶级的梁振英的仲量行里面，培训了几个月。

颜南海

：当年在梁先生的仲量行邀请下，市里面决定派一些同志到香港学习房地产。我们是1990年10月份或者11月份来的。我们来的时候，其实顾先生是做了很多工作，包括帮我们找房子，帮我们做思想工作，周六、周日请我们吃饭，做了很多事情。

顾镜卿：

这样的培训大概有四到五批，你们第一批时间算比较长的。

唐旻红

：每批大概多少人？

顾镜卿

：每批2个人。

王安德

：这个培训其实是我们批租第一块试点以后，梁振英直接面呈朱市长，说你们要建立长期的市场机制，两件事情必须做：第一件就是要公开房地产市场信息，每一年出资料，积少成多，以后投资者来投资就有信心了，而不是瞎子摸象。投资者一看这市场信息，就知道土地供应量是多少，哪个等级，什么地段、平均价格等。所以，他就派了方学伟过来，梁振英自己出提纲，方学伟具体推进，上海实业在这边配合、发布，颜总包括李总在内地组织一批人，好几个局在做这件事情。第二件事情梁振英就说了，土地批租这件事情必须有专业人士的力量，不能光靠你们政府吆喝，摇旗呐喊，可以开始的时候做宣传，但是长期要有房地产测量师，要有会计师，要有律师。

在这个队伍中，律师、会计师比较好培养，测量师听都没听过，怎么办呢？他说，到仲量行这边来培训。他那时是仲量行高级董事，而且这种培训不能烧大锅饭的，不能一下子来十个八个，得精细化培训，每一次两三个人。来了以后呢，就给他们设计个教程，让他们一个一个部门跟，学习两三个月回去，这样就知道整个市场操作的流程。这批人来了以后，好比把风筝放出来，而这个线头就在上海实业这里。上实就负责做好日常的衔接工作以及非常细致地关心和帮助，所以这方面可以请顾总作些回忆。

顾镜卿

：上海实业置业公司的房地产系统，包括建委系统的联络接待工作是我负责的，我就是做些具体工作。颜总他们来培训，我记得有五批左右。

另外，我还负责瑞安罗康瑞那里的培训联络，是建委系统的住宅总公司下面的一分公司、二分公司。我当时内派出来也是一个人，所以星期六、星期天，就和颜总他们一起去爬爬山，到赤柱、尖沙咀等地去逛逛，然后回来吃个便饭，聊聊天。一般刚刚来呢，都很新奇，差不多一两个月以后，就可能有点想家了。我记得毛旭昶［注：市土地批租办工作人员。］那时一共来了有四五个月吧，到最后他讲，“我儿子讲了，家里有大苹果等我回去吃”，说明想家了。时间久了，就会有“内派干部综合征”，原来是有家庭生活，现在一个人在这，这有个调整过程，我们就尽可能帮助他们在调整期调整得好一点，多陪陪他们。因为这些我1986年都经历过了，很能够理解的。另外，我们原来的老板朱世雄先生，［注：时任上实公司常务董事、副总经理，主管人事工作，后兼管公司的房地产业务。］那时也让我负责思想政治工作方面的一些工作。中央有些文件精神，我们上海实业开好会以后，也会和大家一起讲一讲，交流交流。来参加培训的同志不一定参加我们的会议，但我们一起聊天的时候，会把一些中央文件的精神和信息，同大家一起分享。

那时候，对内派干部经常强调“几个不要搞错”：袋袋不要摸错，床铺不要睡错，烟不要抽错，路不要走错。烟嘛就是吸毒，不要吸毒，路嘛不要走到台湾去。外事纪律概括起来，就是这样的。

唐旻红

：香港的房价比较贵，当时颜总他们过来培训，都是找的什么样的地方住？

顾镜卿

：就是找离仲量行近一点的地方，仲量行是在金钟，我们叫湾仔。颜总他们住在庄士顿道，大有商场的斜对面，修顿体育场再朝东面一些。

颜南海

：我们一个房间大概只有四五个平方米。两个人住在一起，很小的床。吃饭要等房东自己烧完，我们再去烧。

顾镜卿

：那个时候很艰苦的。

唐旻红

：最后，请顾先生谈一谈参与土地批租工作的感想以及对土地批租工作的认识。

顾镜卿

：上海首幅地块土地批租的工作取得了空前成功，这对全国的土地批租工作起到了重要的推动和借鉴作用。我国改革开放30多年来，在经济建设和发展方面取得如此骄人的成绩，这与土地批租工作在全国能顺利地开展是密不可分的。

当年受上实公司委派，很荣幸地参与到这一改革的洪流中，并在实践中得到了市批租办领导的赐教和帮助，使我增长了知识，增强了我对房地产市场的了解和认识，对我日后从事房地产业务给予了很大帮助。说起我的感受，主要有三点：

第一，上海土地批租工作之所以能顺利地推进，是因为上海在不断建立、健全与土地批租相关的法律法规方面做得比较好，使海内外投资者增强了发展上海房地产的信心。

第二，上海市房地产市场调查报告，每年一次发布比较及时。我们在港连续三年在发行过程中召开了新闻发布会，并把这些资料派发给投资商、银行界、新闻界的朋友们，使他们对上海土地批租工作的情况、上海市房地产市场的出售、出租的情况、价格等方面信息了解比较全面，有利于投资商在充分了解信息后作投资决策。

第三，在上海市实行土地使用制度改革和住房制度改革的前期，对解决社会上低收入的弱势群体，及该群体中的适婚青年的住房问题没有引起足够的重视。在当时住房的外销房和内销房并轨时，没能同步地推进经济适用房的建设和发展，这给社会稳定带来了一定的负面影响。香港在这十多年中，有比较深刻的经验教训。因为这方面脱节，所以香港市民有怨气，特别年纪轻的人怨气比较大，出现像占中这些事情，这是其中的一个因素。随着改革不断深入地发展，在解决弱势群体的住房问题方面，政府应该要引起足够的重视。

土地批租的成功，为上海的城市建设和发展作出了很大贡献。现在上海的外部环境，像陆家嘴、黄浦江两岸的硬件，看上去比香港还好，在座的几位老总都付出了辛勤劳动。

唐旻红

：谢谢顾先生今天和我们一起分享了当年参与土地批租改革的各种精彩细节和故事。从您的述说以及所做的点点滴滴的事情中，可以很鲜活地看到您认真、仔细、负责任的敬业精神以及上海实业在这项改革试点中所发挥的不可或缺的联络、沟通及相关信息的传递作用。可以说，您也是这次改革试点的功臣之一。再次感谢您！

(本文发表时有删节)

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