交大安泰 | 陆铭：北京房租暴涨真的是因为中介屯房吗？

交大安泰 | 陆铭：北京房租暴涨真的是因为中介屯房吗？ 上海交通大学安泰经济与管理学院 【MBAChina网讯】

作者：

陆铭，上海交通大学特聘教授、博士生导师、中国发展研究中心主任、上海市政协委员。曾在世界银行、美国国家经济研究局、联合国世界发展经济学研究院、哈佛大学、香港科技大学、新加坡国立大学等工作和访学。获得教育部“新世纪优秀人才”、上海市教委“曙光学者”、上海市领军人才和上海市十大青年经济人物等荣誉。交大安泰MBA《中国宏观经济分析》课程教授。

陆铭教授的研究领域为劳动经济学、城乡和区域发展、社会经济学。作为主要负责人主持过国家自然科学基金重点项目、国家社会科学基金重大项目和重点项目、教育部重大项目等多项国家和省部级课题。

“都说上海人口太多了，但我们对比世界大都市后发现，其实上海人口太少了。”8月20日，在华南理工大学公共政策研究中院和联合国教科文组织举办的2018 IPP国际会议上，上海交通大学中国发展研究中心主任陆铭说道。

陆铭在接受时代财经专访时表示，从美国、加拿大、日本、欧洲等发达国家和地区的趋势看，人口进一步向大城市集中，与大城市产业结构中知识、信息、技术等现代服务业比重越来越高有关。相反，在欠发达国家，经济活动中农业比重更高，而农业的投入主要在天然分散分布的土地，因此人口分散程度更高。

人口集聚的典型案例是日本东京都市圈，1.36万平方公里的面积仅占日本国土总面积的3.5%，但却聚集了日本近三分之一的人口，创造了日本三分之一的GDP，都市圈城市化水平超过90%。此外，美国与法国亦有这样的现象，其经济与人口分别高度集中在东西海岸与巴黎附近。

“一国最大城市的人口数量，是第二大城市人口数量的两倍，是第三大城市的三倍，依此类推，最大城市的人口是第N大城市的N倍，中国的城市人口分布也正朝着这一趋势发展。”陆铭指出。

然而，碍于“城市病”的困扰，2017年北京、上海提出的新一轮城市总体规划中，均明确提出疏解非核心功能，坚持建设用地规模负增长、牢牢守住人口规模等目标。按照新的规划，上海在未来17年内，仅有80万人口的增长空间，即每年不到5万人；而北京在未来17年内，人口增长空间仅有130万，每年不到8万人。

陆铭认为，其实城市扩张、人口聚集并不会带来“大城市病”，以环境污染为例，城市人口增长和环境恶化没有必然联系。“经济向大城市的集聚，反而有利于在总体上降低单位GDP的污染物排放，而大城市的产业结构多以服务业为主，相比工业更有利于减少污染排放。”

在他看来，由于户籍、土地、公共服务等制度的制约，中国的人口集聚落后于经济集聚，劳动力流动受阻减缓了城镇化速度。

控制大城市人口规模违背市场规律

时代财经：北京、上海均明确提出要严控人口规模，国际上是否有成功控制大城市人口规模的案例？

陆铭：没有成功案例，一些国际大城市曾尝试疏解功能和疏散人口，但都宣告失败。例如东京在上世纪九十年代曾疏解首都功能，虽然东京的人口出现过5年左右的小幅度下降趋势，但很快恢复了增长趋势，直到现在，即便日本人口负增长，但东京都市圈的人口数量仍在持续增加。

时代财经：但和东京人口持续增长相反的是，去年北京、上海、天津三个城市常住人口出现负增长，这种趋势会持续吗？

陆铭：不可能持续。北京近年来疏解劳动密集型产业，大量拆除群租房、违章建筑，付出了很大精力，但最终仅减少了2.2万人。

强行疏解人口会受到市场各种形式的反弹，现在房租暴涨就是其中一个表现。房租暴涨真的是因为中介屯房吗？这些中介都是全国连锁经营，他们为何不用同样的手段，抬高其他城市的房租，而为何这种事情只出现在北京呢？很简单，部分政策违背经济理论和国际经验。

时代财经：其实在疏解非核心功能、控制人口规模的同时，北京、上海也曾出台政策引进人才，参与“抢人大战”，对于政府要引进的人才，政策在户籍、住房等公共服务方面提供了更多便利，你如何看待这类政策？

陆铭：我一直强调技能互补性，不能认为一个城市只需要“大学生”而不需要“小学生”，恰好相反，一个城市需要的“大学生”越多，“大学生”带来的“小学生”需求也就越多。

另外，由于城市里“大学生”、“小学生”都有了，收入差距就会扩大，这将导致各种社会问题。收入差距过大后应该怎么办呢？国际普遍经验是公共服务均等化，即医疗、教育、廉租房等福利应倾向于低收入群体，只有这样才能缩小收入差距。但现在的政策，相当于是把公共服务优先给了潜在的富人，而且是以公共资源补贴他们，这不公平。

部分政策与严控人口规模的目标出现矛盾

时代财经：今年国务院出台的《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》，提出由于实施重大建设项目造成的耕地缺口，经国务院批准，可在耕地后备资源丰富省份补充耕地。这对促进劳动力自由流动有多大意义？

陆铭：我们现在实行的是建设用地指标配给制度，每年中央给各省一个农业用地转为非农业用地开发的总数，然后再由各省分配给下面的市和县。由于建设用地指标的分配总体上采用了平均主义的方式，特别是2003年以后，该指标被作为鼓励中西部省份发展当地工业的政策工具，而对于人口流入较多的东部地区，建设用地指标受到了严格控制，这就导致东部人口流入地房价暴涨，供给跟不上需求；而另一方面，中西部人口流出地出现大量鬼城、空城、空置工业园区。

如果落实了建设用地指标再配置政策，那么人口流入地土地供应增加，房价上涨趋势将会放缓，而人口流出地大量投资需求放缓，相应的劳动力需求得以缓解，劳动力流动将会按照市场机制来走。

时代财经：在住房福利方面，上海提出“十三五”期间将新增170万套住房，其中60%用于租赁。增加租赁住房供应，是否会进一步吸引外来人口，从而和上海严控人口规模的目标产生矛盾？

陆铭：这些政策本身就是矛盾的。第一，假如这170万套房，每套房子住1个人，便有170万人，加上上海现有的2400多万人口，数量就超过2500万人的严控目标了，那么如果每套房住2个人呢？

第二，政府是想把这170万套房子提供给他们想留下来的人，然后通过拆除群租房与违章房、调整产业结构的方式，疏解一部分人。可问题是，住在群租房、违章房里的人，你要不要？你必须要，这是经济规律。现在的问题是，这部分人还没走，政府先供应了条件更好的住房，结果是房租、房价上涨，同时170万套住房又增加了一笔供应，人口又控制不住。

时代财经：北京、上海严控人口的政策，对同为*城市的广州、深圳有借鉴之处吗？

陆铭：我想提醒的是，广州、深圳虽然没有大规模拆除违章建筑，但正在推进城中村改造，如果城中村改造最后的结果是所谓的生活条件改善，但是成本上升的话，这将损害城市竞争力。

在正常的市场经济环境下，应该是先由劳动生产率的提高带动收入提高，随后劳动力会对住房条件有更高层次的需求，这时候供给跟上需求，改善住房条件是没问题的。

现在问题是，我们的劳动力素质和劳动生产率还没有进一步提高，这时候如果把房子给他们改造好，将会导致房租、房价上升，劳动力成本提高，企业雇用意愿降低，因此一部分人将离开这座城市。然而，虽然留下来的人的居住条件改善了，但成本上涨也将减弱企业竞争力。

Bitget APP下载

Bitget官网

Bitget官方注册